Beim Kauf oder Verkauf einer Gastgewerbeimmobilie steht vor allem der Verkehrswert der Hotelimmobilie,
auch Marktwert genannt, im Fokus. Der sachverständig ermittelte Betrag
dient als Orientierung, wie viel eine Hotelimmobilie im gewöhnlichen
Geschäftsverkehr wert ist, ohne Rücksicht auf ungewöhnliche oder
persönliche Verhältnisse. In die Ermittlung dieses objektiven Wertes
müssen eine Vielzahl von Kriterien einfließen, wodurch die
sachverständige Berechnung sehr komplex wird. Ein erfahrener Hotelsachverständiger hilft Ihnen bei der Wertermittlung des Verkehrswerts eines Hotels, eines Hostels, eines Boardinghouses, eines Gasthauses oder ähnlicher Unternehmen.
Kriterien zur Verkehrswertermittlung im Gastgewerbe
Zu den wertermittlungsrelevanten
Eigenschaften wie der Lage und dem baulichen Zustand einer Gastronomie-
oder Hotelimmobilie sind für die Verkehrswertermittlung auch das
Wettbewerbsumfeld, das Konzept und die aktuelle Positionierung im Markt
sowie zukünftige Erfolgschancen des Unternehmens ausschlaggebend. Um aus
diesen Gegebenheiten und unzähligen weiteren Kriterien konkrete
Verkehrswerte bzw. Marktwerte abzuleiten, stehen Sachverständigen
verschiedene Methoden zur Verfügung, mit denen Verkehrswertgutachten erstellt werden.
Verkehrswertermittlung nach ImmoWErtV und DCF-Verfahren
Neben einem Kauf oder Verkauf ist die
aktuelle Bewertung des Verkehrswerts zum Beispiel auch im Rahmen von
Vermögensfeststellungen, bei der Übernahme eines Hotels durch Nachfolge
oder der Beleihung der Immobilie notwendig. In Deutschland spielt für
die Wertermittlung die Immobilienwertermittlungsverordnung (ImmoWertV)
eine besondere Rolle, die eine gesetzliche Grundlage bildet. Doch auch
internationale Standards kommen immer häufiger anhand des
Discounted-Cashflow-Verfahrens zur Anwendung. Im Folgenden werden diese
Verfahren kurz erläutert.
Das Wertermittlungsverfahren nach ImmoWertV i.V.m. §194 BauGB:
- Beim Vergleichswertverfahren
wird der Verkehrswert durch einen Vergleich mit einer ausreichenden
Zahl an ähnlichen Objekten, die auf die zu schätzende Immobilie
schließen lassen, gebildet.
- Das Ertragswertverfahren zieht
neben dem Grundstückswert auch den Ertrag, der durch das Gebäude
erwirtschaftet wird, in Betracht. Dabei wird die Summe aller erzielten
Reinerträge durch die Bewirtschaftung, Bodenwert und dessen Verzinsung
ermittelt.
- Beim Sachwertverfahren wird
der Marktwert aufgrund der Kosten berechnet, die nötig wären, um zum
Beispiel ein Hotel neu zu errichten. Dabei wird eine Alterswertminderung
sowie der Grundstückspreis inklusive eines Martkanpassungsfaktor
berücksichtigt.
DCF-Verfahren:
- Gerade internationale
Investmentgesellschaften, börsennotierte Unternehmen und Banken
benötigen heute Marktwertgutachten bzw. Verkehrswertgutachten, die
internationale Standards widerspiegeln. Dafür wenden wir zur
Wertermittlung von gastgewerblichen Immobilien das sogenannte
Discounted-Cashflow-Verfahren oder kurz DCF-Verfahren an. Bei dieser
international anerkannten Methode ergibt sich der Verkehrswert eines
Hotels aus sachverständig prognostizierten Zahlungsüberschüssen, die in
den Folgejahren erwirtschaftet werden. Diese Cashflow-Werte ergeben sich
aus Kennzahlen der strategischen Unternehmensplanung.
Die Ziele und Gründe eines Marktwertgutachtens können sehr verschieden ausgeprägt sein, die tatsächliche Ermittlung des Verkehrswerts eines Hotel
ist aber in jedem Fall komplex. Unsere erfahrenen Hotelgutachter
behalten für Sie den Überblick und können genau bestimmen, welches der
oben genannten Verfahren für Ihren individuellen Zweck zum Einsatz
kommen muss.
Haben Sie Fragen zur Ermittlung des Verkehrswerts eines Hotels?
Durch unser Expertenwissen auf dem Gebiet der Hotelberatung, jahrelange Erfahrung in der Erstellung von Gutachten und Analysen sowie genaue Kenntnisse des Marktes sind wir in der Lage, den Verkehrswert bzw. Marktwert Ihres selbst betriebenen Hotels oder Ihrer verpachteten Hotelimmobilie korrekt zu ermitteln. Gerne überzeugen wir Sie von der Kompetenz und Leistungsfähigkeit unserer Hotelsachverständigen. Kontaktieren Sie uns für weitere Informationen unter +49 30 85731720 bzw. www.hotelgutachten.de
