Der Prozess des Ankaufs bzw. Verkaufs
(Mergers & Acquisitions) eines Hotels, einer Hotelimmobilie oder
gastronomischen Objektes besteht aus mehreren Stufen (Unternehmens- und
Datenanalyse, Entwicklung von Transaktionsmodellen, Vororttermine, Due Diligence etc.) in denen jeweils unterschiedliches branchenspezifisches Know-how
des Hotelconsultings benötigt wird. Ausgangspunkt ist die Kenntnis der
Funktionsweisen und Prozessabläufe aller Beteiligten, was durch unsere
erfahrenen Hotelberater gewährleistet wird.
Die detaillierte Untersuchung der operativen Abläufe soll insbesondere Effizienzpotentiale und Risikopotentiale sowie ggf. Synergiemöglichkeiten aufzeigen. Hierbei
steht für Investoren im Vordergrund, ob die identifizierten
Rahmenbedingungen eine nachhaltige Betriebsführung sicherstellen. Dies
erfolgt über den sog. Pre-Purchase-Check (Ankaufsvorprüfung) bzw. einer Due Diligence
die erfahrene Hotelberater üblicherweise mit fachspezifischen
Netzwerkpartnern durchführen. Im Allgemeinen handelt es sich um die
Beantwortung der folgenden Fragestellungen:
Sind die bestehenden Stärken und Schwächen des Hotelbetriebs nachhaltig und worauf beruhen diese?
Welche Chancen und Risiken bergen das zu untersuchende Hotel bzw. den einzelnen Bereichen des Betriebes?
Sind identifizierte Problemquellen im Vorwege einer Transaktion von Bedeutung bzw. erkennbar?
Ergeben
sich durch die Analyse der kaufmännischen Bereiche, der strategischen
Ziele und bestehenden operativen Abläufe Hinweise für eine juristische
bzw. vertragliche Berücksichtigung im Rahmen der Transaktion?
In diesem
Zusammenhang kann bei einer ersten Kaufpreiseinschätzung der
Vertragsparteien, eine unabhängige Wertermittlung des Betriebes oder des
Objektes Grundlage für die weiteren Transaktionsverhandlungen dienen.
Gerne überzeugen wir Sie von der Kompetenz und Leistungsfähigkeit unserer Hotelberatung.
Mit der Due Diligence-Prüfung erfolgt im Vorfeld der Akquisition bzw. Transaktion beim Kauf bzw. Verkauf von Hotels und Hotelimmobilien
eine analytische Stärken-Schwächen-Prüfung des gewünschten Hotelobjekts
und Hotelstandort, eine Analyse der mit dem Ankauf verbundenen Risiken
und eine zuverlässige Bewertung des Hotelobjekts zur Kaufpreisfindung.
Prüfungsbestandteile sind beispielsweise die strategische
Positionierung, Bilanzen, sachliche und personelle Ressourcen,
Umweltlasten, Standortvorteile oder finanzielle und rechtliche Risiken.
Identifizierung von Dealbreakern bei bei der Hotel Due Diligence-Prüfung
Aufgabe der Hotel Due Diligence-Prüfung
ist die Identifizierung von „Dealbreakern“, deren Feststellung jedoch
aufgrund der Komplexität von Hotelimmobilien bzw. der Vielzahl der
Beteiligten sehr schwer ist. Auf diesem Weg erkannte Risiken können
entweder weiterführenden Verhandlungen zu Preisabschlägen oder sogar zum
Abbruch der Verhandlungen führen.
Analysebereiche bei der Hotel Due Diligence-Prüfung
Eine vollständige Due Diligence-Prüfung
wird bei Ankaufs- bzw. Verkaufs-Hoteltransaktionen aufgrund der
bestehenden Komplexität und möglichen Dealstruktur in verschiedene
Untersuchungsbereiche unterteilt und damit an die Bedürfnisse des
Mandanten angepasst werden:
Steuerliche Due Diligence-Prüfung
(Tax): Die Festlegung der gesellschaftsrechtlichen Struktur eines Deals
bzw. die Analyse der bisherigen steuerlichen Verhältnisse, meist der
letzten drei Jahre stehen dabei im Vordergrund. Die Identifizierung von
steuerlichen Risiken kann z.B. durch eine Feststellung der steuerlichen
Außenprüfungen, der Bauabzugssteuer, der umsatzsteuerlichen Risiken oder
erhaltenen Steuervergünstigungen bzw. Fördermittel etc. erfolgen.
Rechtliche Due Diligence-Prüfung (Legal):
Die Analyse kann neben den Grundbuchdaten der Hotelimmobilie,
insbesondere die bestehenden Mietverträge und gestellten Sicherheiten,
die Überprüfung der Versicherungsrechtsverhältnisse, die Analyse
sonstiger Verträge und Pflichten, sowie die Aufnahme der öffentlichen
Abgaben umfassen.
Operative Due Diligence-Prüfung
(Operational): In diesem Prüfungsprozess wird zunächst der Hotelbetrieb
bzw. Hotelstandort, lokale Hotelmarkt, Betriebstyp und Betreibervertrag
auf Nachhaltigkeit analysiert. Weiterhin wird ein möglicher
Investitions- und renovierungsstau identifiziert und nach bisher nicht
genutzten Potentialen bzw. die Drittverwendungsmöglichkeit der
Hotelimmobilie gesucht.
Finanzielle Due Diligence-Prüfung
(Fiscal / Financial): Hier wird insbesondere auf die Analyse von
Immobilienbewertungen, die Erstellung von Planungs- und Bewertungstools
sowie qualitative und quantitative Risikoanalyse oder -betrachtung
Augenmerk gelegt.
Das Ergebnis einer Technischen Due Diligence-Prüfung (sorgfältige Prüfung der technischen und baulichen Gegebenheiten) ist häufig wesentliches Entscheidungskriterium für ein Erwerb eines gastgewerblichen Betrieb. Insbesondere bei Erwerbs- und Veräußerungstransaktionen stellt diese Prüfung durch Hotelsachverständige
ein wesentlichen Bestandteil dar. Folgende Unterlagen bzw.
Informationen sind für die Erstellung eines entsprechenden
Hotelgutachten erforderlich:
Grundbuchauszug des Bewertungsrundstückes,
Auszug aus dem Liegenschaftskataster mit Katasterplan, Altstenkataster und Baulastenverzeichnis
Aktuelle Bescheinigung zu kommunalen Erschließungskosten,
Baubeschreibung des Objektes (Erbauung und Umbauten),
Bauantragsunterlagen inkl. Pläne,
Generelle Ansichten, Schnitte und Grundrisse des Gebäudes, Flurkarte,
Unterlagen zum Brandschutz / Feuersicherheit, dem Lärm- und Wärmeschutz, Energiebedarfsausweis,
Übersicht über bestehende Mängelgewährleistungen, Bürgschaften oder Garantien mit Fristenangaben,
Unterlagen zu den Fördermitteln für Investitionen in das Hotel,
Zusammenstellung aller bestehender Versicherungen für das Gebäude sowie den Hotelbetrieb,
Gaststättenrechtliche Erlaubnis für das Hotel einschl. Änderungsbescheiden, Aktualisierungen, etc.,
Baugenehmigungen und Bauabnahmescheine; Stellplatznachweise,
Unterlagen zu Gebäudebelastungen bzw. Schadstoffen.
Gerne überzeugen wir Sie von der Leistungsfähigkeit unserer Hotelsachverständigen während der Due Diligence-Prüfung eines Hotels. Sie erreichen uns unter +49 30 857 317 20 sowie unter www.hotelgutachten.de.
