Hotelimmobilie – Hotelberatung – Hotelconsulting

Gerichtsgutachten – Schiedsgutachten – Parteiengutachten

Gerichtliche Auseinandersetzungen bedürfen häufig branchenspezifisches Know-how eines Hotelsachverständigen (IHK) in komplexen Fragestellungen Rund um Hotels, den Tourismus bzw. das Gastgewerbe. Sowohl außergerichtlich als auch während eines laufenden Gerichtsverfahrens erstellen unsere Hotelgutachter sowohl Gerichtsgutachten als auch Schiedsgutachten für das Gericht oder als Parteiengutachten.

Im Auftrag von Amts,- Land- und Oberlandesgerichten erstellen unsere Hotelgutachter Gerichtsgutachten bzw. Schiedsgutachten in allen, die Hotellerie oder die Gastronomie betreffenden Streitfragen, insbesondere zu wirtschaftlichen Fragestellungen. Die vom Gericht beauftragten Sachverständigen müssen dabei nach dem (JVEG) Justizvergütungs- und –entschädigungsgesetz, neugefasst zum 01.08.2013, ihr Honorar und ihre Auslagen abrechnen. Details finden Sie hier…

Zur Vermeidung rechtlicher Auseinandersetzungen haben die IHK’s zur aussergerichtlichen Streitbeilegung Formulierungsvorschläge für Vertragsklauseln zu einem Schlichtungs-, Schieds- und Mediationsverfahren erarbeitet. Details finden Sie hier…

Gerne überzeugen wir Sie von der Kompetenz und Leistungsfähigkeit unserer Hotelsachverständigen.

Unternehmenskauf – Unternehmensverkauf – Hotel – Hotelimmobilie

Der Prozess des Ankaufs bzw. Verkaufs (Mergers & Acquisitions) eines Hotels, einer Hotelimmobilie oder gastronomischen Objektes besteht aus mehreren Stufen (Unternehmens- und Datenanalyse, Entwicklung von Transaktionsmodellen, Vororttermine, Due Diligence etc.) in denen jeweils unterschiedliches branchenspezifisches Know-how des Hotelconsultings benötigt wird. Ausgangspunkt ist die Kenntnis der Funktionsweisen und Prozessabläufe aller Beteiligten, was durch unsere erfahrenen Hotelberater gewährleistet wird.

Die detaillierte Untersuchung der operativen Abläufe soll insbesondere Effizienzpotentiale und Risikopotentiale sowie ggf. Synergiemöglichkeiten aufzeigen. Hierbei steht für Investoren im Vordergrund, ob die identifizierten Rahmenbedingungen eine nachhaltige Betriebsführung sicherstellen. Dies erfolgt über den sog. Pre-Purchase-Check (Ankaufsvorprüfung) bzw. einer Due Diligence die erfahrene Hotelberater üblicherweise mit fachspezifischen Netzwerkpartnern durchführen. Im Allgemeinen handelt es sich um die Beantwortung der folgenden Fragestellungen:

Sind die bestehenden Stärken und Schwächen des Hotelbetriebs nachhaltig und worauf beruhen diese?
Welche Chancen und Risiken bergen das zu untersuchende Hotel bzw. den einzelnen Bereichen des Betriebes?
Sind identifizierte Problemquellen im Vorwege einer Transaktion von Bedeutung bzw. erkennbar?
Ergeben sich durch die Analyse der kaufmännischen Bereiche, der strategischen Ziele und bestehenden operativen Abläufe Hinweise für eine juristische bzw. vertragliche Berücksichtigung im Rahmen der Transaktion?

In diesem Zusammenhang kann bei einer ersten Kaufpreiseinschätzung der Vertragsparteien, eine unabhängige Wertermittlung des Betriebes oder des Objektes Grundlage für die weiteren Transaktionsverhandlungen dienen.

Gerne überzeugen wir Sie von der Kompetenz und Leistungsfähigkeit unserer Hotelberatung.

Standortanalysen für Hotels, Hotelimmobilien bzw. Hotelprojekte

Hintergrund einer Markt-, Wettbewerbs- und Standortanalyse ist es die Marktsituation und den entsprechenden Bedarf für einen Anbau bzw. Umbau eines Hotels oder Hotelimmobilie korrekt zu beurteilen. Aufbauend kann eine bedarfsorientierte und funktionelle Betriebskonzeption passgenau erstellt und die erforderlichen Wirtschaftlichkeitsberechnungen abgeleitet werden. Die baulichen Gegebenheiten eines Hotelbetriebs müssen demnach zum Standort sowie zu den identifizierten Zielgruppen und Marktsegmenten passen. Nur bei einer touristischen Attraktivität des Standortes und der segmententsprechenden Qualität der Leistungen lässt sich eine nachhaltige Tragfähigkeit erzielen. Zunächst sind daher relevante Fakten zum Standort zu recherchieren, analysieren und durch Hotelsachverständige (IHK) zu bewerten. Ziel ist es festzustellen ob und welcher Bedarf für ein Hotel am geplanten Standort bzw. einer Region besteht. Als Folge lässt sich der wirtschaftlich erfolgversprechendste Betriebstyp (Art, Kapazitäten, besondere Einrichtungen und Ausstattungsmerkmale) identifizieren. Wesentliche Bestandteile von Standortanalysen für Hotels bzw. Hotelimmobilien sind:

Analyse des Makrostandortes mit Darstellung der wirtschaftlichen Rahmenbedingungen, fremdenverkehrlichen Faktoren etc.,
Marktuntersuchung mit Analyse des bestehenden Angebotes, der Nachfrage sowie der jeweiligen Strukturen,
Bewertung des Marktes unter Einbeziehung des Standortes, des (geplanten) Objektes, der Positionierung und des relevanten Marktes,
Erarbeitung der Nachfragestruktur und Konkretisierung der möglichen Zielgruppen,
Ableitung eines Konzeptes für die zukünftige Betreibung unter Angabe der Produktidee und einem Betriebskonzeptes,
Darstellung einer Wirtschaftlichkeitsvorausschau.

Gerne überzeugen wir Sie von der Kompetenz und Leistungsfähigkeit unserer Hotelsachverständigen bei der Fertigung von Standortanalysen. Sie erreichen uns unter +49 30 857 317 20 sowie unter www.hotelgutachten.de.

Hotelberatung bei Vertragsverhandlungen

Beratende Begleitung bei Vertragsverhandlungen – Hotelimmobilien

Bei der beratenden Begleitung von Vertragsverhandlungen für einen Hotelmietvertrag / Hotelpachtvertrag werden die objektbezogenen wirtschaftlichen Bestandteile festgelegt, variable Vertragsbestandteile identifiziert sowie branchenspezifische Besonderheiten wie Besicherung, Abgrenzung „Dach&Fach“ oder „FF&E„, Hotel-Pre-Opening-Beratung, Ausstattungsstandards etc. besprochen.

Hotel Due Diligence Prüfung bei Ankaufs- und Verkaufs-Transaktionen

Mit der Due Diligence-Prüfung erfolgt im Vorfeld der Akquisition bzw. Transaktion beim Kauf bzw. Verkauf von Hotels und Hotelimmobilien eine analytische Stärken-Schwächen-Prüfung des gewünschten Hotelobjekts und Hotelstandort, eine Analyse der mit dem Ankauf verbundenen Risiken und eine zuverlässige Bewertung des Hotelobjekts zur Kaufpreisfindung. Prüfungsbestandteile sind beispielsweise die strategische Positionierung, Bilanzen, sachliche und personelle Ressourcen, Umweltlasten, Standortvorteile oder finanzielle und rechtliche Risiken.

Identifizierung von Dealbreakern bei bei der Hotel Due Diligence-Prüfung

Aufgabe der Hotel Due Diligence-Prüfung ist die Identifizierung von „Dealbreakern“, deren Feststellung jedoch aufgrund der Komplexität von Hotelimmobilien bzw. der Vielzahl der Beteiligten sehr schwer ist. Auf diesem Weg erkannte Risiken können entweder weiterführenden Verhandlungen zu Preisabschlägen oder sogar zum Abbruch der Verhandlungen führen.

Analysebereiche bei der Hotel Due Diligence-Prüfung

Eine vollständige Due Diligence-Prüfung wird bei Ankaufs- bzw. Verkaufs-Hoteltransaktionen aufgrund der bestehenden Komplexität und möglichen Dealstruktur in verschiedene Untersuchungsbereiche unterteilt und damit an die Bedürfnisse des Mandanten angepasst werden:

Steuerliche Due Diligence-Prüfung (Tax): Die Festlegung der gesellschaftsrechtlichen Struktur eines Deals bzw. die Analyse der bisherigen steuerlichen Verhältnisse, meist der letzten drei Jahre stehen dabei im Vordergrund. Die Identifizierung von steuerlichen Risiken kann z.B. durch eine Feststellung der steuerlichen Außenprüfungen, der Bauabzugssteuer, der umsatzsteuerlichen Risiken oder erhaltenen Steuervergünstigungen bzw. Fördermittel etc. erfolgen.
Rechtliche Due Diligence-Prüfung (Legal): Die Analyse kann neben den Grundbuchdaten der Hotelimmobilie, insbesondere die bestehenden Mietverträge und gestellten Sicherheiten, die Überprüfung der Versicherungsrechtsverhältnisse, die Analyse sonstiger Verträge und Pflichten, sowie die Aufnahme der öffentlichen Abgaben umfassen.
Operative Due Diligence-Prüfung (Operational): In diesem Prüfungsprozess wird zunächst der Hotelbetrieb bzw. Hotelstandort, lokale Hotelmarkt, Betriebstyp und Betreibervertrag auf Nachhaltigkeit analysiert. Weiterhin wird ein möglicher Investitions- und renovierungsstau identifiziert und nach bisher nicht genutzten Potentialen bzw. die Drittverwendungsmöglichkeit der Hotelimmobilie gesucht.
Finanzielle Due Diligence-Prüfung (Fiscal / Financial): Hier wird insbesondere auf die Analyse von Immobilienbewertungen, die Erstellung von Planungs- und Bewertungstools sowie qualitative und quantitative Risikoanalyse oder -betrachtung Augenmerk gelegt.
Das Ergebnis einer Technischen Due Diligence-Prüfung (sorgfältige Prüfung der technischen und baulichen Gegebenheiten) ist häufig wesentliches Entscheidungskriterium für ein Erwerb eines gastgewerblichen Betrieb. Insbesondere bei Erwerbs- und Veräußerungstransaktionen stellt diese Prüfung durch Hotelsachverständige ein wesentlichen Bestandteil dar. Folgende Unterlagen bzw. Informationen sind für die Erstellung eines entsprechenden Hotelgutachten erforderlich:

Grundbuchauszug des Bewertungsrundstückes,
Auszug aus dem Liegenschaftskataster mit Katasterplan, Altstenkataster und Baulastenverzeichnis
Aktuelle Bescheinigung zu kommunalen Erschließungskosten,
Baubeschreibung des Objektes (Erbauung und Umbauten),
Bauantragsunterlagen inkl. Pläne,
Generelle Ansichten, Schnitte und Grundrisse des Gebäudes, Flurkarte,
Unterlagen zum Brandschutz / Feuersicherheit, dem Lärm- und Wärmeschutz, Energiebedarfsausweis,
Übersicht über bestehende Mängelgewährleistungen, Bürgschaften oder Garantien mit Fristenangaben,
Unterlagen zu den Fördermitteln für Investitionen in das Hotel,
Zusammenstellung aller bestehender Versicherungen für das Gebäude sowie den Hotelbetrieb,
Gaststättenrechtliche Erlaubnis für das Hotel einschl. Änderungsbescheiden, Aktualisierungen, etc.,
Baugenehmigungen und Bauabnahmescheine; Stellplatznachweise,
Unterlagen zu Gebäudebelastungen bzw. Schadstoffen.

Gerne überzeugen wir Sie von der Leistungsfähigkeit unserer Hotelsachverständigen während der Due Diligence-Prüfung eines Hotels. Sie erreichen uns unter +49 30 857 317 20 sowie unter www.hotelgutachten.de.

Wirtschaftlichkeitsberechnung – Hotel – Wirtschaftlichkeitsanalyse

Mit einer Wirtschaftlichkeitsberechnung für ein Hotel wird die Rentabilität des jeweiligen Objektes bestimmt. Das Ergebnis einer solchen Wirtschaftlichkeitsanalyse ist ein Vergleich von möglichen Umsätzen und Aufwendungen zur Prüfung der Tragfähigkeit eines Vorhabens sowie dessen wirtschaftlichen Erfolges. Auf dieser objektiven Grundlage können Sie als Investor, Betreiber oder Finanzgeber ihre Investitionsentscheidung stützen.

Wann brauche ich eine Wirtschaftlichkeitsberechnung für Hotels?

Bei der Planung eines neuen Unternehmens (z.B. bei einer Existenzgründung in der Hotellerie oder Gastronomie) analysieren wir für Sie die erzielbare Ertragsstruktur unter Einbeziehung des anzustrebenden Umsatzes und Aufwands. Diese Analyse wird für einen festgelegten Zeitraum erstellt, meist handelt es sich dabei um drei bis fünf Jahre. Neben der Entwicklung von neuen Hotelprojekten wird die Wirtschaftlichkeitsberechnung für Hotels häufig noch in weiteren Fällen benötigt. Das sind unter anderem:

die Übernahme von bestehenden Hotelimmobilien (z.B. durch Veräußerung/ Erwerb oder durch Vermietung)
Transaktionsverhandlungen beim Verkauf eines Hotelobjektes,
Sanierungsberatungen von Hotels und touristischen Objekten
oder Umwandlungen von sonstigen Bestandsobjekten in ein Hotel.

Hotelsachverständige nutzen fundierte Daten zur Berechnung

Um sicherzustellen, dass zwischen zuvor ermitteltem bzw. geplantem Umsatz des Hotels und den tatsächlich eingetretenen Ergebnissen keine unternehmensgefährdende Differenz auftritt, bedarf es einer fundierten Datenbasis. Für die Wirtschaftlichkeitsberechnung betrachten wir aktuelle Marktinformationen, möglichen Erfahrungswerten und Trends in der Hotellerie. Daraus erstellen wir unabhängige Gutachten, in denen wir zukünftige Entwicklungen prognostizieren, rechnerisch darstellen und beurteilen.

Sie bekommen von uns eine transparente Darlegung des gesammelten Datenmaterials und seiner Beschaffung sowie die detaillierte Darstellung der mathematischen Rechenschritte. So ist eine Plausibilitätskontrolle der Ergebnisse ohne Weiteres möglich.

Für den nachhaltigen Erfolg Ihres Vorhabens empfehlen wir die durchgängige Umsetzung der von uns erarbeiteten Handlungsempfehlungen. Lassen Sie diese außerdem kontinuierlich von Experten anhand von Hotelgutachten, z.B. über Soll-Ist-Vergleiche, überprüfen.

Haben Sie Fragen zu unserem Service?

Gerne überzeugen wir Sie von der Kompetenz und Leistungsfähigkeit unserer Hotelsachverständigen. Für weitere Infos erreichen Sie uns telefonisch unter +49 30 85731720 und www.hotelgutachten.de.