Die Analyse der Objektunterlagen und vervollständige Zusammenstellung in einen Datenraum / Cloud sind die Voraussetzung bei der Suche nach geeigneten Finanzierungspartnern. In den beratend begleitenden Finanzierungsverhandlungen mit Finanzinstituten wird die zur Finanzierungsentscheidung erforderliche Fertigung von erforderlichen Studien und Hotelgutachten besprochen.
Schlagwort: Hotelberater
Hotelberatung bei Vertragsverhandlungen
Bei der beratenden Begleitung von Vertragsverhandlungen für einen Hotelmietvertrag / Hotelpachtvertrag werden die objektbezogenen wirtschaftlichen Bestandteile festgelegt, variable Vertragsbestandteile identifiziert sowie branchenspezifische Besonderheiten wie Besicherung, Abgrenzung „Dach&Fach“ oder „FF&E„, Hotel-Pre-Opening-Beratung, Ausstattungsstandards etc. besprochen.
Beratende Baubegleitung bei Hotelprojekten und Hotelentwicklungen
Beratungsbestandteile sind:
- Teilnahme an Planungs- und Bausitzungen.
- Überprüfung und kontinuierliche Optimierung von Detailplanungen.
- Baubegehungen mit dem Bauherrn und dem zukünftigen Hotelbetreiber während der Bauphase.
- Beratende Begleitung bei der Bau- und Objektübergabe an den Hotelbetreiber.
Hotelberatung als Bestandteil nachhaltigen Hotel Asset Managements
Die Entwicklung im Beherbergungsbereich geht zur Trennung zwischen Eigentum der Immobilie und dem operativen Managements. Dies hat zur Folge, dass neben den internationalen Hotelgesellschaften neue Investoren wie z.B. Finanzinvestoren und Private Equity Fonds verstärkt nach flexiblen Vertragsformen der Zusammenarbeit nachfragen. Für das Hotel Asset Management bedeutet dies die Notwendigkeit hotelspezifisches Know-How, z.B. eines Hotelberaters nachhaltig vorzuhalten und dem Eigentümer folgende wesentliche Fragen zu beantworten:
- Werden die Eigentümer- bzw. Vermieterinteressen im bestehenden Betreibervertrag bestmöglich berücksichtigt?
- Entspricht der wirtschaftliche Erfolg des Betreibers dem Potenzial der Hotelimmobilie?
- Ist die Aufwands- und Kostenstruktur des Betreibers inkl. Managementgebühren und versteckter Kosten angemessen?
- Wie ist der wirtschaftliche Erfolg des Hotels im Verhältnis zum Markt und Wettbewerb zu sehen?
- Sind die Plan- bzw. Budgetwerte eine realistische Herausforderung für den Betreiber und gibt es Risiken für eine Budgetverfehlung?
- Bestehen nicht genutzte Umsatzsteigerungs- oder Kosteneinsparpotenziale?
- Berücksichtigt die Investitionsplanung des Betreibers aktuelle Trends bzw. branchenbezogene Marktentwicklungen richtig?
- Identifizierung einer Exit-Strategie für Hotelimmobilien?
Entgegen dem klassischen Asset-Managment von Pachtobjekten, bei dem es insbesondere um Controlling- und Abrechnungtätigkeiten geht, ist bei Betreiber- bzw. Managementbetrieben weitreichendes und detaillierteres Wissen aus der Hotelberatung erforderlich. Hintergrund ist, dass der Immobilienwert direkt von der Ertragskraft des Hotelbetriebs und der Möglichkeit nachhaltig Cashflows zu generieren, abhängt. Unser Verständnis von Hotel Asset Management ist daher die projektbezogene Begleitung des Immobilieneigentümers in allen operativen und investiven Fragestellungen. Die hiermit verbundenen Tätigkeiten sind:
- Repräsentanz des Investors bzw. Eigentümers,
- Vertragsmanagement (bestehende / neue bzw. weitere Verträge),
- Unterstützung und Begleitung bei Verhandlungen (z.B. bei Neuabschluss oder Vertragsverlängerung),
- Monitoring und Überprüfung der Betriebsstrategien, Betriebstatistiken und des Betriebsbudgets des Pächters (z.B. mit Hilfe des Budgets zum operativen und finanziellen Ergebnis, Gästezufriedenheitsbewertungen etc.),
- Regelmäßiges Berichtswesen gegenüber dem Investor bzw. Eigentümer (z.B. Analyse der Performance durch Soll-Ist-Budget-Vergleich und Benchmarks),
- Planung, Überprüfung und Abstimmung des Investitionsbudgets (z.B. durch Investitions- und FF&E-Pläne und Begleitung der Renovierungen).
Gerne überzeugen wir Sie von der Leistungsfähigkeit unseres Hotel Asset Managements. Sie erreichen uns unter unserem Kontaktformular sowie unter +49 30 85731720.
Beratende Baubegleitung bei Hotelprojekten
- Teilnahme an Planungs- und Bausitzungen.
- Überprüfung und kontinuierliche Optimierung von Detailplanungen.
- Baubegehungen mit dem Bauherrn und dem zukünftigen Hotelbetreiber während der Bauphase.
- Beratende Begleitung bei der Bau- und Objektübergabe an den Hotelbetreiber.
Bewertung von Hotelinventar (FF&E) – Inventarbewertung
Bei Hotelinventar bzw. FF&E handelt es sich um alle Möbel, Einrichtungen und Einbauten sowie die Betriebsausstattung, die für den ordnungsgemäßen Betrieb eines Hotels entsprechend eines definierten Hotelstandards erforderlich sind. Naturgemäß kann es sich dabei um Gegenstände handeln, die mit dem Gebäude fest verbunden sind oder beweglich bzw. unbeweglich sind.
Das ergänzend zu einem Hotelbetrieb erforderliche Kleininventar (z.B. Gläser, Geschirr, Besteck, Wäsche, Kleiderbügel, Werkzeug etc.) mit einem Anschaffungswert von weniger als 200,00 Euro wird OS&E („Operating Supplies & Equipment“) oder auch SOE („Small Operating Equipment“) genannt. Eine weitere branchenbezogene Abgrenzung vom FF&E erfolgt zum Begriff „IT & Systems“, mit dem die Hardware und Software für Computer-, Informations- und Telekommunikationssysteme gemeint sind.
Im Zusammenhang mit Vermieterpfandrechtsklagen, Streitigkeiten bei Gericht oder Erwerbstransaktionen (Trennung des Kaufpreises nach Gebäude und Hotelinventar) ist das vorhandene Hotelinventar (FF&E) eines gastgewerblichen Objektes, z.B. eines Hotels durch einen Hotelgutachter zu bewerten. Dabei
steht in den ersten beiden Fällen die wertmäßige Verrechnung mit einer
Miet- bzw. Pachtschuld des Mieters bzw. Pächters im Vordergrund. Die
Feststellung des Werts des Hotelinventar im
zweiten Fall dient insbesondere zur Differenzierung des Kaufpreises
nach Grund & Boden, Gebäude und Inventar und damit zur Festlegung
von Abschreibungssätzen.
Grundlage für die Inventarbewertung (FF&E)
ist ein Vororttermin des Hotelgutachters, bei dem die
bewertungsrelevanten Gegenstände qualitativ, quantitativ und
fotographisch erfasst werden. Die darauf aufsetzende Bewertung erfolgt
auf der Grundlage der tatsächlich angefallenden Anschaffungspreise bzw.
Neupreise unter Berücksichtigung eines Zeit- und Gebrauchsfaktors. Im
Ergebnis läßt sich je nach Bewertungsziel der Fortführungswert bzw. der
Liquidationswert (unter Berücksichtigung von Demontage, Lagerung,
Tansport etc.) durch den Hotelgutachter ermitteln.
Gerne überzeugen wir Sie von der Kompetenz bei der Inventarbewertung. Sie erreichen uns unter +49 30 85731720 sowie unter www.hotelgutachten.de.
Dokumentations-Pflicht gelockert
Ab 01. August soll die angekündigte Korrekturen zum Mindestlohn-Gesetz gelten. Künftig müssen die Anfangs- und Endzeit der Arbeitszeit von Mitarbeitern nicht mehr dokumentiert werden, wenn diese in den vergangenen zwölf Monaten mindestens 2.000€ pro Monat verdient haben. Bisher lag die Einkommensgrenze bei 2.958€ Brutto. Die ursprüngliche Grenze wird aber für Saisonarbeiter bestehen bleiben. Komplett ausgenommen sind ab dem 01. August mitarbeitende Familienangehörige.
Vorschriften für die Führung und Aufbewahrung von Unterlagen
Eingehende elektronische Unterlagen müssen im Format unverändert aufbewahrt werden. Das heißt, wenn ein Dokument als PDF empfangen wird, sollten Sie das Format beibehalten und erst nach Ablauf der Aufbewahhrungspflicht löschen. Eine Umwandlung in ein anderes Format ist nur zulässig, wenn die maschinelle Auswertbarkeit nicht eingeschränkt wird und keine inhaltlichen Veränderungen vorgenommen werden.
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