Gerichtsgutachten – Schiedsgutachten – Parteiengutachten

Gerichtliche Auseinandersetzungen bedürfen häufig branchenspezifisches Know-how eines Hotelsachverständigen (IHK) in komplexen Fragestellungen Rund um Hotels, den Tourismus bzw. das Gastgewerbe. Sowohl außergerichtlich als auch während eines laufenden Gerichtsverfahrens erstellen unsere Hotelgutachter sowohl Gerichtsgutachten als auch Schiedsgutachten für das Gericht oder als Parteiengutachten.

Im Auftrag von Amts,- Land- und Oberlandesgerichten erstellen unsere Hotelgutachter Gerichtsgutachten bzw. Schiedsgutachten in allen, die Hotellerie oder die Gastronomie betreffenden Streitfragen, insbesondere zu wirtschaftlichen Fragestellungen. Die vom Gericht beauftragten Sachverständigen müssen dabei nach dem (JVEG) Justizvergütungs- und –entschädigungsgesetz, neugefasst zum 01.08.2013, ihr Honorar und ihre Auslagen abrechnen. Details finden Sie hier…

Zur Vermeidung rechtlicher Auseinandersetzungen haben die IHK’s zur aussergerichtlichen Streitbeilegung Formulierungsvorschläge für Vertragsklauseln zu einem Schlichtungs-, Schieds- und Mediationsverfahren erarbeitet. Details finden Sie hier…

Gerne überzeugen wir Sie von der Kompetenz und Leistungsfähigkeit unserer Hotelsachverständigen.

Standortanalysen für Hotels, Hotelimmobilien bzw. Hotelprojekte

Hintergrund einer Markt-, Wettbewerbs- und Standortanalyse ist es die Marktsituation und den entsprechenden Bedarf für einen Anbau bzw. Umbau eines Hotels oder Hotelimmobilie korrekt zu beurteilen. Aufbauend kann eine bedarfsorientierte und funktionelle Betriebskonzeption passgenau erstellt und die erforderlichen Wirtschaftlichkeitsberechnungen abgeleitet werden. Die baulichen Gegebenheiten eines Hotelbetriebs müssen demnach zum Standort sowie zu den identifizierten Zielgruppen und Marktsegmenten passen. Nur bei einer touristischen Attraktivität des Standortes und der segmententsprechenden Qualität der Leistungen lässt sich eine nachhaltige Tragfähigkeit erzielen. Zunächst sind daher relevante Fakten zum Standort zu recherchieren, analysieren und durch Hotelsachverständige (IHK) zu bewerten. Ziel ist es festzustellen ob und welcher Bedarf für ein Hotel am geplanten Standort bzw. einer Region besteht. Als Folge lässt sich der wirtschaftlich erfolgversprechendste Betriebstyp (Art, Kapazitäten, besondere Einrichtungen und Ausstattungsmerkmale) identifizieren. Wesentliche Bestandteile von Standortanalysen für Hotels bzw. Hotelimmobilien sind:

Standortanalysen für Hotels, Hotelimmobilien bzw. Hotelprojekte - www.hotelgutachten.de
Standortanalysen für Hotels, Hotelimmobilien bzw. Hotelprojekte – www.hotelgutachten.de
  • Analyse des Makrostandortes mit Darstellung der wirtschaftlichen Rahmenbedingungen, fremdenverkehrlichen Faktoren etc.,
  • Marktuntersuchung mit Analyse des bestehenden Angebotes, der Nachfrage sowie der jeweiligen Strukturen,
  • Bewertung des Marktes unter Einbeziehung des Standortes, des (geplanten) Objektes, der Positionierung und des relevanten Marktes,
  • Erarbeitung der Nachfragestruktur und Konkretisierung der möglichen Zielgruppen,
  • Ableitung eines Konzeptes für die zukünftige Betreibung unter Angabe der Produktidee und einem Betriebskonzeptes,
  • Darstellung einer Wirtschaftlichkeitsvorausschau.

Gerne überzeugen wir Sie von der Kompetenz und Leistungsfähigkeit unserer Hotelsachverständigen bei der Fertigung von Standortanalysen. Sie erreichen uns unter +49 30 857 317 20 sowie unter www.hotelgutachten.de.

Beratende Baubegleitung bei Hotelprojekten und Hotelentwicklungen

Beratungsbestandteile sind:

  • Teilnahme an Planungs- und Bausitzungen.
  • Überprüfung und kontinuierliche Optimierung von Detailplanungen.
  • Baubegehungen mit dem Bauherrn und dem zukünftigen Hotelbetreiber während der Bauphase.
  • Beratende Begleitung bei der Bau- und Objektübergabe an den Hotelbetreiber.
Beratende Baubegleitung bei Hotelprojekten und Hotelentwicklungen – www.hotel-consulting.de

Unternehmensbewertung – Unternehmenswert eines Hotels

Die Feststellung des Unternehmenswert eines Hotels bzw. Unternehmensbewertungen sind z.B. bei Ein- oder Austritt von Gesellschaftern, Unternehmensverschmelzungen, Betriebsnachfolgen oder Betriebsübergaben, Unternehmensveräußerungen und bei Kreditaufnahmen zu fertigen.

wNaturgemäß liegt dabei häufig ein Grund für Differenzen zwischen den Beteiligten (z.B. Altinhaber und dem Unternehmensnachfolger) in der subjektiv wahrgenommenen Höhe des Kaufpreises. Die Beurteilung des Unternehmenswertes ist somit keine Kleinigkeit und muss sehr sorgfältig und für alle Beteiligten nachvollziehbar durch den Hotelsachverständigen (IHK) vonstatten gehen. Für die Unternehmensbewertung existieren eine Vielzahl von Methoden, die zu unterschiedlichen Werten für ein Unternehmen führen. Neben der fachlichen Methodik muss dem Hotelgutachter auch das korrekte Bewertungsverfahren je Bewertungsanlass bekannt sein und angewandt werden.

In der gastgewerblichen bzw. Hotelbewertung kommt ergänzend hinzu, dass Unternehmenswerte gleichzusetzen sind mit Betriebswerten. Somit stellt die gastgewerbliche Unternehmensbewertung häufig auf den Zeitraum der gewährten Nutzung (zum Beispiel der Restlaufzeit des Miet- oder Pachtvertrages) ab. Gerne überzeugen wir Sie von der Kompetenz bei der Ermittlung von Unternehmenswerten bei Hotelimmobilien. Sie erreichen uns unter +49 30 85731720 sowie unter www.hotel.gutachten.de.

Hotel Due Diligence Prüfung bei Ankaufs- und Verkaufs-Transaktionen

Mit der Due Diligence-Prüfung erfolgt im Vorfeld der Akquisition bzw. Transaktion beim Kauf bzw. Verkauf von Hotels und Hotelimmobilien eine analytische Stärken-Schwächen-Prüfung des gewünschten Hotelobjekts und Hotelstandort, eine Analyse der mit dem Ankauf verbundenen Risiken und eine zuverlässige Bewertung des Hotelobjekts zur Kaufpreisfindung. Prüfungsbestandteile sind beispielsweise die strategische Positionierung, Bilanzen, sachliche und personelle Ressourcen, Umweltlasten, Standortvorteile oder finanzielle und rechtliche Risiken.

Identifizierung von Dealbreakern bei bei der Hotel Due Diligence-Prüfung

Aufgabe der Hotel Due Diligence-Prüfung ist die Identifizierung von „Dealbreakern“, deren Feststellung jedoch aufgrund der Komplexität von Hotelimmobilien bzw. der Vielzahl der Beteiligten sehr schwer ist. Auf diesem Weg erkannte Risiken können entweder weiterführenden Verhandlungen zu Preisabschlägen oder sogar zum Abbruch der Verhandlungen führen.

Analysebereiche bei der Hotel Due Diligence-Prüfung

Eine vollständige Due Diligence-Prüfung wird bei Ankaufs- bzw. Verkaufs-Hoteltransaktionen aufgrund der bestehenden Komplexität und möglichen Dealstruktur in verschiedene Untersuchungsbereiche unterteilt und damit an die Bedürfnisse des Mandanten  angepasst werden:

  • Steuerliche Due Diligence-Prüfung (Tax): Die Festlegung der gesellschaftsrechtlichen Struktur eines Deals bzw. die Analyse der bisherigen steuerlichen Verhältnisse, meist der letzten drei Jahre stehen dabei im Vordergrund. Die Identifizierung von steuerlichen Risiken kann z.B. durch eine Feststellung der steuerlichen Außenprüfungen, der Bauabzugssteuer, der umsatzsteuerlichen Risiken oder erhaltenen Steuervergünstigungen bzw. Fördermittel etc. erfolgen.
  • Rechtliche Due Diligence-Prüfung (Legal): Die Analyse kann neben den Grundbuchdaten der Hotelimmobilie, insbesondere die bestehenden Mietverträge und gestellten Sicherheiten, die Überprüfung der Versicherungsrechtsverhältnisse, die Analyse sonstiger Verträge und Pflichten, sowie die Aufnahme der öffentlichen Abgaben umfassen.
  • Operative Due Diligence-Prüfung (Operational): In diesem Prüfungsprozess wird zunächst der Hotelbetrieb bzw. Hotelstandort, lokale Hotelmarkt, Betriebstyp und Betreibervertrag auf Nachhaltigkeit analysiert. Weiterhin wird ein möglicher Investitions- und renovierungsstau identifiziert und nach bisher nicht genutzten Potentialen bzw. die Drittverwendungsmöglichkeit der Hotelimmobilie gesucht. 
  • Finanzielle Due Diligence-Prüfung (Fiscal / Financial): Hier wird insbesondere auf die Analyse von Immobilienbewertungen, die Erstellung von Planungs- und Bewertungstools sowie qualitative und quantitative Risikoanalyse oder -betrachtung Augenmerk gelegt.
  • Das Ergebnis einer Technischen Due Diligence-Prüfung (sorgfältige Prüfung der technischen und baulichen Gegebenheiten) ist häufig wesentliches Entscheidungskriterium für ein Erwerb eines gastgewerblichen Betrieb. Insbesondere bei Erwerbs- und Veräußerungstransaktionen stellt diese Prüfung durch Hotelsachverständige ein wesentlichen Bestandteil dar. Folgende Unterlagen bzw. Informationen sind für die Erstellung eines entsprechenden Hotelgutachten erforderlich:
  • Grundbuchauszug des Bewertungsrundstückes,
  • Auszug aus dem Liegenschaftskataster mit Katasterplan, Altstenkataster und Baulastenverzeichnis
  • Aktuelle Bescheinigung zu kommunalen Erschließungskosten,
  • Baubeschreibung des Objektes (Erbauung und Umbauten),
  • Bauantragsunterlagen inkl. Pläne,
  • Generelle Ansichten, Schnitte und Grundrisse des Gebäudes, Flurkarte,
  • Unterlagen zum Brandschutz / Feuersicherheit, dem Lärm- und Wärmeschutz, Energiebedarfsausweis,
  • Übersicht über bestehende Mängelgewährleistungen, Bürgschaften oder Garantien mit Fristenangaben,
  • Unterlagen zu den Fördermitteln für Investitionen in das Hotel,
  • Zusammenstellung aller bestehender Versicherungen für das Gebäude sowie den Hotelbetrieb,
  • Gaststättenrechtliche Erlaubnis für das Hotel einschl. Änderungsbescheiden, Aktualisierungen, etc.,
  • Baugenehmigungen und Bauabnahmescheine; Stellplatznachweise,
  • Unterlagen zu Gebäudebelastungen bzw. Schadstoffen.

Gerne überzeugen wir Sie von der Leistungsfähigkeit unserer Hotelsachverständigen während der Due Diligence-Prüfung eines Hotels. Sie erreichen uns unter +49 30 857 317 20 sowie unter www.hotelgutachten.de.

Verkehrswert eines Hotels – Verkehrswertgutachten

Beim Kauf oder Verkauf einer Gastgewerbeimmobilie steht vor allem der Verkehrswert der Hotelimmobilie, auch Marktwert genannt, im Fokus. Der sachverständig ermittelte Betrag dient als Orientierung, wie viel eine Hotelimmobilie im gewöhnlichen Geschäftsverkehr wert ist, ohne Rücksicht auf ungewöhnliche oder persönliche Verhältnisse. In die Ermittlung dieses objektiven Wertes müssen eine Vielzahl von Kriterien einfließen, wodurch die sachverständige Berechnung sehr komplex wird. Ein erfahrener Hotelsachverständiger hilft Ihnen bei der Wertermittlung des Verkehrswerts eines Hotels, eines Hostels, eines Boardinghouses, eines Gasthauses oder ähnlicher Unternehmen.

Kriterien zur Verkehrswertermittlung im Gastgewerbe

Zu den wertermittlungsrelevanten Eigenschaften wie der Lage und dem baulichen Zustand einer Gastronomie- oder Hotelimmobilie sind für die Verkehrswertermittlung auch das Wettbewerbsumfeld, das Konzept und die aktuelle Positionierung im Markt sowie zukünftige Erfolgschancen des Unternehmens ausschlaggebend. Um aus diesen Gegebenheiten und unzähligen weiteren Kriterien konkrete Verkehrswerte bzw. Marktwerte abzuleiten, stehen Sachverständigen verschiedene Methoden zur Verfügung, mit denen Verkehrswertgutachten erstellt werden.

Verkehrswertermittlung nach ImmoWErtV und DCF-Verfahren

Neben einem Kauf oder Verkauf ist die aktuelle Bewertung des Verkehrswerts zum Beispiel auch im Rahmen von Vermögensfeststellungen, bei der Übernahme eines Hotels durch Nachfolge oder der Beleihung der Immobilie notwendig. In Deutschland spielt für die Wertermittlung die Immobilienwertermittlungsverordnung (ImmoWertV) eine besondere Rolle, die eine gesetzliche Grundlage bildet. Doch auch internationale Standards kommen immer häufiger anhand des Discounted-Cashflow-Verfahrens zur Anwendung. Im Folgenden werden diese Verfahren kurz erläutert.

Das Wertermittlungsverfahren nach ImmoWertV i.V.m. §194 BauGB:

  • Beim Vergleichswertverfahren wird der Verkehrswert durch einen Vergleich mit einer ausreichenden Zahl an ähnlichen Objekten, die auf die zu schätzende Immobilie schließen lassen, gebildet.
  • Das Ertragswertverfahren zieht neben dem Grundstückswert auch den Ertrag, der durch das Gebäude erwirtschaftet wird, in Betracht. Dabei wird die Summe aller erzielten Reinerträge durch die Bewirtschaftung, Bodenwert und dessen Verzinsung ermittelt.
  • Beim Sachwertverfahren wird der Marktwert aufgrund der Kosten berechnet, die nötig wären, um zum Beispiel ein Hotel neu zu errichten. Dabei wird eine Alterswertminderung sowie der Grundstückspreis inklusive eines Martkanpassungsfaktor berücksichtigt.

DCF-Verfahren:

  • Gerade internationale Investmentgesellschaften, börsennotierte Unternehmen und Banken benötigen heute Marktwertgutachten bzw. Verkehrswertgutachten, die internationale Standards widerspiegeln. Dafür wenden wir zur Wertermittlung von gastgewerblichen Immobilien das sogenannte Discounted-Cashflow-Verfahren oder kurz DCF-Verfahren an. Bei dieser international anerkannten Methode ergibt sich der Verkehrswert eines Hotels aus sachverständig prognostizierten Zahlungsüberschüssen, die in den Folgejahren erwirtschaftet werden. Diese Cashflow-Werte ergeben sich aus Kennzahlen der strategischen Unternehmensplanung.

Die Ziele und Gründe eines Marktwertgutachtens können sehr verschieden ausgeprägt sein, die tatsächliche Ermittlung des Verkehrswerts eines Hotel ist aber in jedem Fall komplex. Unsere erfahrenen Hotelgutachter behalten für Sie den Überblick und können genau bestimmen, welches der oben genannten Verfahren für Ihren individuellen Zweck zum Einsatz kommen muss.

Haben Sie Fragen zur Ermittlung des Verkehrswerts eines Hotels?

Durch unser Expertenwissen auf dem Gebiet der Hotelberatung, jahrelange Erfahrung in der Erstellung von Gutachten und Analysen sowie genaue Kenntnisse des Marktes sind wir in der Lage, den Verkehrswert bzw. Marktwert Ihres selbst betriebenen Hotels oder Ihrer verpachteten Hotelimmobilie korrekt zu ermitteln. Gerne überzeugen wir Sie von der Kompetenz und Leistungsfähigkeit unserer Hotelsachverständigen. Kontaktieren Sie uns für weitere Informationen unter +49 30 85731720 sowie über unser Kontaktformular.

Oder planen Sie gerade ein Hotelprojekt? Dann können wir Ihnen mit einer Machbarkeitsstudie das richtige Werkzeug an die Hand geben, um Erfolgs- und Risikofaktoren zu identifizieren

Wirtschaftlichkeitsberechnung – Hotel – Wirtschaftlichkeitsanalyse

Mit einer Wirtschaftlichkeitsberechnung für ein Hotel wird die Rentabilität des jeweiligen Objektes bestimmt. Das Ergebnis einer solchen Wirtschaftlichkeitsanalyse ist ein Vergleich von möglichen Umsätzen und Aufwendungen zur Prüfung der Tragfähigkeit eines Vorhabens sowie dessen wirtschaftlichen Erfolges. Auf dieser objektiven Grundlage können Sie als Investor, Betreiber oder Finanzgeber ihre Investitionsentscheidung stützen.

Wann brauche ich eine Wirtschaftlichkeitsberechnung für Hotels?

Bei der Planung eines neuen Unternehmens (z.B. bei einer Existenzgründung in der Hotellerie oder Gastronomie) analysieren wir für Sie die erzielbare Ertragsstruktur unter Einbeziehung des anzustrebenden Umsatzes und Aufwands. Diese Analyse wird für einen festgelegten Zeitraum erstellt, meist handelt es sich dabei um drei bis fünf Jahre. Neben der Entwicklung von neuen Hotelprojekten wird die Wirtschaftlichkeitsberechnung für Hotels häufig noch in weiteren Fällen benötigt. Das sind unter anderem:

  • die Übernahme von bestehenden Hotelimmobilien (z.B. durch Veräußerung/ Erwerb oder durch Vermietung)
  • Transaktionsverhandlungen beim Verkauf eines Hotelobjektes,
  • Sanierungsberatungen von Hotels und touristischen Objekten
  • oder Umwandlungen von sonstigen Bestandsobjekten in ein Hotel.

Hotelsachverständige nutzen fundierte Daten zur Berechnung

Um sicherzustellen, dass zwischen zuvor ermitteltem bzw. geplantem Umsatz des Hotels und den tatsächlich eingetretenen Ergebnissen keine unternehmensgefährdende Differenz auftritt, bedarf es einer fundierten Datenbasis. Für die Wirtschaftlichkeitsberechnung betrachten wir aktuelle Marktinformationen, möglichen Erfahrungswerten und Trends in der Hotellerie. Daraus erstellen wir unabhängige Gutachten, in denen wir zukünftige Entwicklungen prognostizieren, rechnerisch darstellen und beurteilen.

Sie bekommen von uns eine transparente Darlegung des gesammelten Datenmaterials und seiner Beschaffung sowie die detaillierte Darstellung der mathematischen Rechenschritte. So ist eine Plausibilitätskontrolle der Ergebnisse ohne Weiteres möglich.

Für den nachhaltigen Erfolg Ihres Vorhabens empfehlen wir die durchgängige Umsetzung der von uns erarbeiteten Handlungsempfehlungen. Lassen Sie diese außerdem kontinuierlich von Experten anhand von Hotelgutachten, z.B. über Soll-Ist-Vergleiche, überprüfen.

Haben Sie Fragen zu unserem Service?

Gerne überzeugen wir Sie von der Kompetenz und Leistungsfähigkeit unserer Hotelsachverständigen. Für weitere Infos erreichen Sie uns telefonisch unter +49 30 85731720 und www.hotelgutachten.de.

Hotelmarkt Hannover – DIEHOGA Denkfabrik – Hotelberatung – Gastronomieberatung

Hannover strengt sich an
Die Kettenhoteliers verzeichnen ein stagnierendes Geschäft in Hannover. Schauen Sie [hier] rein, um die Entwicklung des Hotelmarktes in Hannover zu sehen.

Hotelmarktdaten für München – DIEHOGA Denkfabrik – Hotelberatung – Gastronomieberatung

In München läuft es gut
Die bayerische Landeshauptstadt gehört zu den stärksten Hotelstandorten in Deutschland. Wir haben die Zahlen für Sie aktualisiert [hier].