Außergerichtliche Konfliktbeilegung – Mediation – Giancarlo Bethke

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Gestritten wurde schon immer – vorzugsweise vor Gericht. Allerdings kann ein Urteil nicht immer den eigentlichen Konflikt hinter der Klage beilegen. Die gerichtliche Entscheidung macht die eine Partei zum Gewinner und die andere Seite zum Verlierer. Die Beziehung wird in der Regel zerstört, egal ob es sich um einen Konflikt zwischen Eheleuten, Geschäftspartnern oder mit Verbrauchern handelt. Zudem kostet das Verfahren vor Gericht Zeit, Nerven und Geld. Neben dem Gerichtsweg gibt es andere Möglichkeiten außergerichtlich zu schlichten: Mediation, Schlichtung und Schiedsverfahren führen zu einvernehmlichen, selbst bestimmten Lösungen.

In den meisten Fällen führen diese Verfahren schneller und kostengünstiger zu einer Einigung als es bei Gericht möglich ist. In Berlin gibt es eine Vielzahl an Anbietern von Schlichtungsverfahren und täglich kommen neue hinzu. Das Berliner Bündnis außergerichtliche Konfliktbeilegung möchte diese öffentlichen und privaten Angebote bündeln und übersichtlich auf einen Blick darstellen.

Ortsübliche bzw. marktübliche Miete & Pacht – Mietwertgutachten

Die Feststellung der ortsüblichen bzw. marktüblichen Miete bzw. Pacht durch einen Hotelsachverständige (IHK) kann sowohl zur Plausibilisierung (z.B. für Banken) als auch bei Vertragsverhandlungen zwischen einem Eigentümer und Betreiber dienen. Aufgrund der üblicherweise langen Laufzeit eines solchen Vertragsverhältnisses ist die branchen-spezifische Feststellung eines nachhaltigen Wertes durch einen Hotelgutachter für alle Beteiligten von großer Bedeutung.

Die wesentliche Unterscheidung zur Ermittlung der ortsüblichen Miete oder Pacht bei gewerblich genutzten, Büros oder Wohnraum zum Gastgewerbe ist, dass Vergleichswerte nicht veröffentlicht werden und damit nicht im Markt vorhanden sind. Somit bedarf es besonderer Kenntnis der Transaktionen (Vertragsunterzeichnungen) im Bewertungsstandort, die nur selten bei branchenfremden Bewertern vorliegen.  Um sicherzustellen, dass die erforderliche Marktnähe auch jeweils gegeben ist, fertigen unsere Hotelgutachter lediglich Mietwertgutachten bzw. Pachtwertgutachten in einem bestimmten Radius zu unseren Niederlassungen.

Gerne überzeugen wir Sie von unserer Kompetenz und Leistungsfähigkeit bei der Fertigung von Mietwertgutachten bzw. Pachtwertgutachten. Sie erreichen uns unter +49 30 857 317 20 sowie unter www.hotelgutachten.de

Verkehrswert eines Hotels – Verkehrswertgutachten

Beim Kauf oder Verkauf einer Gastgewerbeimmobilie steht vor allem der Verkehrswert der Hotelimmobilie, auch Marktwert genannt, im Fokus. Der sachverständig ermittelte Betrag dient als Orientierung, wie viel eine Hotelimmobilie im gewöhnlichen Geschäftsverkehr wert ist, ohne Rücksicht auf ungewöhnliche oder persönliche Verhältnisse. In die Ermittlung dieses objektiven Wertes müssen eine Vielzahl von Kriterien einfließen, wodurch die sachverständige Berechnung sehr komplex wird. Ein erfahrener Hotelsachverständiger hilft Ihnen bei der Wertermittlung des Verkehrswerts eines Hotels, eines Hostels, eines Boardinghouses, eines Gasthauses oder ähnlicher Unternehmen.

Kriterien zur Verkehrswertermittlung im Gastgewerbe

Zu den wertermittlungsrelevanten Eigenschaften wie der Lage und dem baulichen Zustand einer Gastronomie- oder Hotelimmobilie sind für die Verkehrswertermittlung auch das Wettbewerbsumfeld, das Konzept und die aktuelle Positionierung im Markt sowie zukünftige Erfolgschancen des Unternehmens ausschlaggebend. Um aus diesen Gegebenheiten und unzähligen weiteren Kriterien konkrete Verkehrswerte bzw. Marktwerte abzuleiten, stehen Sachverständigen verschiedene Methoden zur Verfügung, mit denen Verkehrswertgutachten erstellt werden.

Verkehrswertermittlung nach ImmoWErtV und DCF-Verfahren

Neben einem Kauf oder Verkauf ist die aktuelle Bewertung des Verkehrswerts zum Beispiel auch im Rahmen von Vermögensfeststellungen, bei der Übernahme eines Hotels durch Nachfolge oder der Beleihung der Immobilie notwendig. In Deutschland spielt für die Wertermittlung die Immobilienwertermittlungsverordnung (ImmoWertV) eine besondere Rolle, die eine gesetzliche Grundlage bildet. Doch auch internationale Standards kommen immer häufiger anhand des Discounted-Cashflow-Verfahrens zur Anwendung. Im Folgenden werden diese Verfahren kurz erläutert.

Das Wertermittlungsverfahren nach ImmoWertV i.V.m. §194 BauGB:

  • Beim Vergleichswertverfahren wird der Verkehrswert durch einen Vergleich mit einer ausreichenden Zahl an ähnlichen Objekten, die auf die zu schätzende Immobilie schließen lassen, gebildet.
  • Das Ertragswertverfahren zieht neben dem Grundstückswert auch den Ertrag, der durch das Gebäude erwirtschaftet wird, in Betracht. Dabei wird die Summe aller erzielten Reinerträge durch die Bewirtschaftung, Bodenwert und dessen Verzinsung ermittelt.
  • Beim Sachwertverfahren wird der Marktwert aufgrund der Kosten berechnet, die nötig wären, um zum Beispiel ein Hotel neu zu errichten. Dabei wird eine Alterswertminderung sowie der Grundstückspreis inklusive eines Martkanpassungsfaktor berücksichtigt.

DCF-Verfahren:

  • Gerade internationale Investmentgesellschaften, börsennotierte Unternehmen und Banken benötigen heute Marktwertgutachten bzw. Verkehrswertgutachten, die internationale Standards widerspiegeln. Dafür wenden wir zur Wertermittlung von gastgewerblichen Immobilien das sogenannte Discounted-Cashflow-Verfahren oder kurz DCF-Verfahren an. Bei dieser international anerkannten Methode ergibt sich der Verkehrswert eines Hotels aus sachverständig prognostizierten Zahlungsüberschüssen, die in den Folgejahren erwirtschaftet werden. Diese Cashflow-Werte ergeben sich aus Kennzahlen der strategischen Unternehmensplanung.

Die Ziele und Gründe eines Marktwertgutachtens können sehr verschieden ausgeprägt sein, die tatsächliche Ermittlung des Verkehrswerts eines Hotel ist aber in jedem Fall komplex. Unsere erfahrenen Hotelgutachter behalten für Sie den Überblick und können genau bestimmen, welches der oben genannten Verfahren für Ihren individuellen Zweck zum Einsatz kommen muss.

Haben Sie Fragen zur Ermittlung des Verkehrswerts eines Hotels?

Durch unser Expertenwissen auf dem Gebiet der Hotelberatung, jahrelange Erfahrung in der Erstellung von Gutachten und Analysen sowie genaue Kenntnisse des Marktes sind wir in der Lage, den Verkehrswert bzw. Marktwert Ihres selbst betriebenen Hotels oder Ihrer verpachteten Hotelimmobilie korrekt zu ermitteln. Gerne überzeugen wir Sie von der Kompetenz und Leistungsfähigkeit unserer Hotelsachverständigen. Kontaktieren Sie uns für weitere Informationen unter +49 30 85731720 sowie über unser Kontaktformular.

Oder planen Sie gerade ein Hotelprojekt? Dann können wir Ihnen mit einer Machbarkeitsstudie das richtige Werkzeug an die Hand geben, um Erfolgs- und Risikofaktoren zu identifizieren

Bewertung von Hotelinventar (FF&E) – Inventarbewertung

Bei Hotelinventar bzw. FF&E handelt es sich um alle Möbel, Einrichtungen und Einbauten sowie die Betriebsausstattung, die für den ordnungsgemäßen Betrieb eines Hotels entsprechend eines definierten Hotelstandards erforderlich sind. Naturgemäß kann es sich dabei um Gegenstände handeln, die mit dem Gebäude fest verbunden sind oder beweglich bzw. unbeweglich sind.

Das ergänzend zu einem Hotelbetrieb erforderliche Kleininventar (z.B. Gläser, Geschirr, Besteck, Wäsche, Kleiderbügel, Werkzeug etc.) mit einem Anschaffungswert von weniger als 200,00 Euro wird OS&E („Operating Supplies & Equipment“) oder auch SOE („Small Operating Equipment“) genannt. Eine weitere branchenbezogene Abgrenzung vom FF&E erfolgt zum Begriff „IT & Systems“, mit dem  die Hardware und Software für Computer-, Informations- und Telekommunikationssysteme gemeint sind.

Im Zusammenhang mit Vermieterpfandrechtsklagen, Streitigkeiten bei Gericht oder Erwerbstransaktionen (Trennung des Kaufpreises nach Gebäude und Hotelinventar) ist das vorhandene Hotelinventar (FF&E) eines gastgewerblichen Objektes, z.B. eines Hotels durch einen Hotelgutachter zu bewerten. Dabei steht in den ersten beiden Fällen die wertmäßige Verrechnung mit einer Miet- bzw. Pachtschuld des Mieters bzw. Pächters im Vordergrund. Die Feststellung des Werts des Hotelinventar im zweiten Fall dient insbesondere zur Differenzierung des Kaufpreises nach Grund & Boden, Gebäude und Inventar und damit zur Festlegung von Abschreibungssätzen.

Grundlage für die Inventarbewertung (FF&E) ist ein Vororttermin des Hotelgutachters, bei dem die bewertungsrelevanten Gegenstände qualitativ, quantitativ und fotographisch erfasst werden. Die darauf aufsetzende Bewertung erfolgt auf der Grundlage der tatsächlich angefallenden Anschaffungspreise bzw. Neupreise unter Berücksichtigung eines Zeit- und Gebrauchsfaktors. Im Ergebnis läßt sich je nach Bewertungsziel der Fortführungswert bzw. der Liquidationswert (unter Berücksichtigung von Demontage, Lagerung, Tansport etc.) durch den Hotelgutachter ermitteln.

Gerne überzeugen wir Sie von der Kompetenz bei der Inventarbewertung. Sie erreichen uns unter +49 30 85731720 sowie unter www.hotelgutachten.de.

Unternehmensbewertung – Unternehmenswert eines Hotels

Unternehmensbewertungen bzw. die Feststellung des Unternehmenswertes eines Hotels sind z.B. bei Ein- oder Austritt von Gesellschaftern, Unternehmensverschmelzungen, Betriebsnachfolgen oder Betriebsübergaben, Unternehmensveräußerungen und bei Kreditaufnahmen zu fertigen.

Naturgemäß liegt dabei häufig ein Grund für Differenzen zwischen den Beteiligten (z.B. Altinhaber und dem Unternehmensnachfolger) in der subjektiv wahrgenommenen Höhe des Kaufpreises. Die Beurteilung des Unternehmenswertes ist somit keine Kleinigkeit und muss sehr sorgfältig und für alle Beteiligten nachvollziehbar durch den Hotelsachverständigen (IHK) vonstatten gehen. Für die Unternehmensbewertung existieren eine Vielzahl von Methoden, die zu unterschiedlichen Werten für ein Unternehmen führen. Neben der fachlichen Methodik muss dem Hotelgutachter auch das korrekte Bewertungsverfahren je Bewertungsanlass bekannt sein und angewandt werden.

In der gastgewerblichen bzw. Hotelbewertung kommt ergänzend hinzu, dass Unternehmenswerte gleichzusetzen sind mit Betriebswerten. Somit stellt die gastgewerbliche Unternehmensbewertung häufig auf den Zeitraum der gewährten Nutzung (zum Beispiel der Restlaufzeit des Miet- oder Pachtvertrages) ab. Gerne überzeugen wir Sie von der Kompetenz bei der Ermittlung von Unternehmenswerten bei Hotelimmobilien. Sie erreichen uns unter +49 30 85731720 sowie unter www.hotelgutachten.de.

Machbarkeitsstudie – Hotel Feasibility Studie

Mit einer Machbarkeitsstudie oder auch Hotel Feasibility Studie können bereits zu Beginn eines Hotelprojekts wesentliche Erfolgs- und Risikofaktoren identifiziert und bewertet werden. Die Analyse bezieht den Standort ebenso wie die Markt-, Nachfrage- und Angebotssituation ein. Durch die Prognostizierung aller wesentlichen Kosten- und Aufwandspositionen kann die wirtschaftliche Tragfähigkeit des Projekts ermittelt werden. Als Investor, Betreiber oder Finanzgeber können Sie Ihre Investitionsentscheidung auf diese objektive Grundlage stützen.

Wann ist eine Machbarkeitsstudie fürs Hotel sinnvoll?

Ob Ausbau eines Bestandsprojektes oder Planung eines neuen Unternehmens in Hotellerie oder Gastronomie: Die Hotel Feasibility Studie hilft bei der marktnahen Identifizierung der nachhaltigen Zielsegmente und deren Umsatzpotentialen. Die Machbarkeitsstudie wird von einem Hotelsachverständigen (IHK) durchgeführt, der durch seine Expertise und Erfahrung fundierte Aussagen zur wirtschaftlichen Umsetzbarkeit des geplanten Projektes treffen kann.

Hotelinvestoren und Betreiber von Hotels versprechen sich von der Prüfung durch den Hotelgutachter natürlicherweise Antworten auf unterschiedliche Fragestellungen. Für den Investor ist es essenziell, zukünftige Miet- und Pachtzahlungen nachhaltig sicherzustellen. Der Hotelbetreiber legt das Hauptaugenmerk neben dem Gewinn häufig auch auf Skaleneffekte, beispielsweise Marktdurchdringung, Kosten, Rationalisierung und Vermarktungssynergien.

Im Rahmen unserer Hotelgutachten bieten wir Ihnen folgende Machbarkeitsstudien an:

  • Standortanalyse und Marktanalyse – Short (Feasibility Study – Short)
    Diese Kurzanalyse zeigt die Potentiale des Standortes und Marktes für ein geplantes Hotel-Projekt auf. Sie eignet sich zur ersten Einschätzung der Location und der Marktsituation der geplanten Unternehmung.

  • Machbarkeitsstudie – Basic (Feasibility Study – Basic)
    Diese Machbarkeitsstudie fürs Hotel dient der Ermittlung der „groben“ Wirtschaftlichkeit eines Hotelprojektes. Sie bietet eine solide Grundlage für die interne Entscheidungsfindung.

  • Machbarkeitsstudie – Complete (Feasibility Study – Complete)
    Ziel dieser Studie ist die Ermittlung der „detaillierten“ Wirtschaftlichkeit eines Hotelprojektes. Hierbei erfolgt die detailgenaue Darstellung aller möglichen Potentiale und Risiken zur Erfolgsabschätzung. Die umfassende Analyse ist die Basis für Finanzierungsverhandlungen und Verhandlungen mit dem Hotel-Management.

Neubau oder Bestandsobjekt: Risiken Analysieren und gezielt gegensteuern

Spitzenpositionen in der Hotelbranche sind umkämpft, einzelne Marktsegmente stark gesättigt. Konzepte für neue Hotelprojekte müssen stimmig sein und die aktuellen Interessen der Zielgruppe ansprechen. Dabei sollten vor dem Beginn der Umsetzung alle potenziellen Risiken identifiziert und die Faktoren für den Erfolg der Unternehmung klar definiert sein. Das Erstellen stichhaltiger Berechnungen und die Bewertung von Markt- und Standortfaktoren setzt eine detaillierte Analyse durch Fachleute voraus. Eine Hotel Feasibility Study oder Machbarkeitsanalyse für Hotels stützt sich auf die zusammengetragenen Fakten in Zusammenhang mit der geplanten Unternehmung, welche durch geschulte Fachleute bewertet werden. Dies sind zumeist Hotelgutachter und Hotelsachverständige (IHK). Die Experten ermitteln auf Basis der Studien-Ergebnisse den Bedarf für ein Hotel in der gewünschten Region und welche Anforderungen Markt und Zielgruppe an die Unternehmung und ihr Management stellen.

Ein Hotelsachverständiger hilft bei der Entscheidungsfindung

Nachhaltige wirtschaftliche Entscheidungen können nur auf der Basis umfassender Daten getroffen werden. Unsere Hotelsachverständigen (IHK) kennen den Hotelmarkt und können Projekte auf der Basis ihrer fachbezogenen Ausbildung und langjährigen Expertise im Detail bewerten. Sie ermitteln, ob sich ein Investment lohnt, und dass das Projekt sich voraussichtlich als rentabel erweisen wird. Dies geschieht durch eine Markt- und Standort-Analyse unter Berücksichtigung von Angebots- und Nachfragesituation. Machbarkeitsstudien in der Hotellerie (Hotel Feasibility Study) ermitteln zudem das Potential für die Positionierung am Markt für das angedachte Unternehmen (Project Development). Da jeder Betrieb einzigartig ist, und ein höchst individuelles Markt-Segment bedient, müssen seine wirtschaftlichen Potentiale in jedem Fall individuell untersucht und bewertet werden.

Unter Umständen kann es sinnvoll sein, dass eine Wirtschaftlichkeitsberechnung der Analyse zur Machbarkeit des neuen Projekts vorausgeht – beispielsweise bei Übernahme von bestehenden Immobilien, der Umwandlung eines Bestandsobjektes in ein Hotel oder der geplanten Ausweitung von Sanierungsarbeiten. Auch hierbei unterstützen Sie unsere ausgebildeten Hotelsachverständigen (IHK) gern.

Haben Sie Fragen oder wünschen Sie eine persönliche Beratung?

Neben der Erstellung von Hotelgutachten und Analysen wie der Hotel Feasibility Studie bieten wir auch Consulting, Hotelberatung sowie ein Coaching für Hotelbetreiber und Hotelinvestoren an. Gerne überzeugen wir Sie von der Kompetenz und Leistungsfähigkeit unserer Hotelsachverständigen. Sie erreichen uns unter +49 30 857 317 20 sowie unter www.hotelgutachten.de.

Wirtschaftlichkeitsberechnung – Hotel – Wirtschaftlichkeitsanalyse

Mit einer Wirtschaftlichkeitsberechnung für ein Hotel wird die Rentabilität des jeweiligen Objektes bestimmt. Das Ergebnis einer solchen Wirtschaftlichkeitsanalyse ist ein Vergleich von möglichen Umsätzen und Aufwendungen zur Prüfung der Tragfähigkeit eines Vorhabens sowie dessen wirtschaftlichen Erfolges. Auf dieser objektiven Grundlage können Sie als Investor, Betreiber oder Finanzgeber ihre Investitionsentscheidung stützen.

Wann brauche ich eine Wirtschaftlichkeitsberechnung für Hotels?

Bei der Planung eines neuen Unternehmens (z.B. bei einer Existenzgründung in der Hotellerie oder Gastronomie) analysieren wir für Sie die erzielbare Ertragsstruktur unter Einbeziehung des anzustrebenden Umsatzes und Aufwands. Diese Analyse wird für einen festgelegten Zeitraum erstellt, meist handelt es sich dabei um drei bis fünf Jahre. Neben der Entwicklung von neuen Hotelprojekten wird die Wirtschaftlichkeitsberechnung für Hotels häufig noch in weiteren Fällen benötigt. Das sind unter anderem:

  • die Übernahme von bestehenden Hotelimmobilien (z.B. durch Veräußerung/ Erwerb oder durch Vermietung)
  • Transaktionsverhandlungen beim Verkauf eines Hotelobjektes,
  • Sanierungsberatungen von Hotels und touristischen Objekten
  • oder Umwandlungen von sonstigen Bestandsobjekten in ein Hotel.

Hotelsachverständige nutzen fundierte Daten zur Berechnung

Um sicherzustellen, dass zwischen zuvor ermitteltem bzw. geplantem Umsatz des Hotels und den tatsächlich eingetretenen Ergebnissen keine unternehmensgefährdende Differenz auftritt, bedarf es einer fundierten Datenbasis. Für die Wirtschaftlichkeitsberechnung betrachten wir aktuelle Marktinformationen, möglichen Erfahrungswerten und Trends in der Hotellerie. Daraus erstellen wir unabhängige Gutachten, in denen wir zukünftige Entwicklungen prognostizieren, rechnerisch darstellen und beurteilen.

Sie bekommen von uns eine transparente Darlegung des gesammelten Datenmaterials und seiner Beschaffung sowie die detaillierte Darstellung der mathematischen Rechenschritte. So ist eine Plausibilitätskontrolle der Ergebnisse ohne Weiteres möglich.

Für den nachhaltigen Erfolg Ihres Vorhabens empfehlen wir die durchgängige Umsetzung der von uns erarbeiteten Handlungsempfehlungen. Lassen Sie diese außerdem kontinuierlich von Experten anhand von Hotelgutachten, z.B. über Soll-Ist-Vergleiche, überprüfen.

Haben Sie Fragen zu unserem Service?

Gerne überzeugen wir Sie von der Kompetenz und Leistungsfähigkeit unserer Hotelsachverständigen. Für weitere Infos erreichen Sie uns telefonisch unter +49 30 85731720 und www.hotelgutachten.de.

Ortsübliche bzw. marktübliche Miete & Pacht – Mietwertgutachten

Die Feststellung der ortsüblichen bzw. marktüblichen Miete bzw. Pacht durch einen Hotelsachverständige (IHK) kann sowohl zur Plausibilisierung (z.B. für Banken) als auch bei Vertragsverhandlungen zwischen einem Eigentümer und Betreiber dienen. Aufgrund der üblicherweise langen Laufzeit eines solchen Vertragsverhältnisses ist die branchen-spezifische Feststellung eines nachhaltigen Wertes durch einen Hotelgutachter für alle Beteiligten von großer Bedeutung.

Die wesentliche Unterscheidung zur Ermittlung der ortsüblichen Miete oder Pacht bei gewerblich genutzten, Büros oder Wohnraum zum Gastgewerbe ist, dass Vergleichswerte nicht veröffentlicht werden und damit nicht im Markt vorhanden sind. Somit bedarf es besonderer Kenntnis der Transaktionen (Vertragsunterzeichnungen) im Bewertungsstandort, die nur selten bei branchenfremden Bewertern vorliegen.  Um sicherzustellen, dass die erforderliche Marktnähe auch jeweils gegeben ist, fertigen unsere Hotelgutachter lediglich Mietwertgutachten bzw. Pachtwertgutachten in einem bestimmten Radius zu unseren Niederlassungen.

Gerne überzeugen wir Sie von unserer Kompetenz und Leistungsfähigkeit bei der Fertigung von Mietwertgutachten bzw. Pachtwertgutachten. Sie erreichen uns unter +49 30 857 317 20 sowie unter www.hotelgutachten.de.

Verkehrswert eines Hotels – Verkehrswertgutachten

Beim Kauf oder Verkauf einer Gastgewerbeimmobilie steht vor allem der Verkehrswert der Hotelimmobilie, auch Marktwert genannt, im Fokus. Der sachverständig ermittelte Betrag dient als Orientierung, wie viel eine Hotelimmobilie im gewöhnlichen Geschäftsverkehr wert ist, ohne Rücksicht auf ungewöhnliche oder persönliche Verhältnisse. In die Ermittlung dieses objektiven Wertes müssen eine Vielzahl von Kriterien einfließen, wodurch die sachverständige Berechnung sehr komplex wird. Ein erfahrener Hotelsachverständiger hilft Ihnen bei der Wertermittlung des Verkehrswerts eines Hotels, eines Hostels, eines Boardinghouses, eines Gasthauses oder ähnlicher Unternehmen.

Kriterien zur Verkehrswertermittlung im Gastgewerbe

Zu den wertermittlungsrelevanten Eigenschaften wie der Lage und dem baulichen Zustand einer Gastronomie- oder Hotelimmobilie sind für die Verkehrswertermittlung auch das Wettbewerbsumfeld, das Konzept und die aktuelle Positionierung im Markt sowie zukünftige Erfolgschancen des Unternehmens ausschlaggebend. Um aus diesen Gegebenheiten und unzähligen weiteren Kriterien konkrete Verkehrswerte bzw. Marktwerte abzuleiten, stehen Sachverständigen verschiedene Methoden zur Verfügung, mit denen Verkehrswertgutachten erstellt werden.

Verkehrswertermittlung nach ImmoWErtV und DCF-Verfahren

Neben einem Kauf oder Verkauf ist die aktuelle Bewertung des Verkehrswerts zum Beispiel auch im Rahmen von Vermögensfeststellungen, bei der Übernahme eines Hotels durch Nachfolge oder der Beleihung der Immobilie notwendig. In Deutschland spielt für die Wertermittlung die Immobilienwertermittlungsverordnung (ImmoWertV) eine besondere Rolle, die eine gesetzliche Grundlage bildet. Doch auch internationale Standards kommen immer häufiger anhand des Discounted-Cashflow-Verfahrens zur Anwendung. Im Folgenden werden diese Verfahren kurz erläutert.

Das Wertermittlungsverfahren nach ImmoWertV i.V.m. §194 BauGB:

  • Beim Vergleichswertverfahren wird der Verkehrswert durch einen Vergleich mit einer ausreichenden Zahl an ähnlichen Objekten, die auf die zu schätzende Immobilie schließen lassen, gebildet.
  • Das Ertragswertverfahren zieht neben dem Grundstückswert auch den Ertrag, der durch das Gebäude erwirtschaftet wird, in Betracht. Dabei wird die Summe aller erzielten Reinerträge durch die Bewirtschaftung, Bodenwert und dessen Verzinsung ermittelt.
  • Beim Sachwertverfahren wird der Marktwert aufgrund der Kosten berechnet, die nötig wären, um zum Beispiel ein Hotel neu zu errichten. Dabei wird eine Alterswertminderung sowie der Grundstückspreis inklusive eines Martkanpassungsfaktor berücksichtigt.

DCF-Verfahren:

  • Gerade internationale Investmentgesellschaften, börsennotierte Unternehmen und Banken benötigen heute Marktwertgutachten bzw. Verkehrswertgutachten, die internationale Standards widerspiegeln. Dafür wenden wir zur Wertermittlung von gastgewerblichen Immobilien das sogenannte Discounted-Cashflow-Verfahren oder kurz DCF-Verfahren an. Bei dieser international anerkannten Methode ergibt sich der Verkehrswert eines Hotels aus sachverständig prognostizierten Zahlungsüberschüssen, die in den Folgejahren erwirtschaftet werden. Diese Cashflow-Werte ergeben sich aus Kennzahlen der strategischen Unternehmensplanung.

Die Ziele und Gründe eines Marktwertgutachtens können sehr verschieden ausgeprägt sein, die tatsächliche Ermittlung des Verkehrswerts eines Hotel ist aber in jedem Fall komplex. Unsere erfahrenen Hotelgutachter behalten für Sie den Überblick und können genau bestimmen, welches der oben genannten Verfahren für Ihren individuellen Zweck zum Einsatz kommen muss.

Haben Sie Fragen zur Ermittlung des Verkehrswerts eines Hotels?

Durch unser Expertenwissen auf dem Gebiet der Hotelberatung, jahrelange Erfahrung in der Erstellung von Gutachten und Analysen sowie genaue Kenntnisse des Marktes sind wir in der Lage, den Verkehrswert bzw. Marktwert Ihres selbst betriebenen Hotels oder Ihrer verpachteten Hotelimmobilie korrekt zu ermitteln. Gerne überzeugen wir Sie von der Kompetenz und Leistungsfähigkeit unserer Hotelsachverständigen. Kontaktieren Sie uns für weitere Informationen unter +49 30 85731720 bzw. www.hotelgutachten.de