Gerichtsgutachten – Schiedsgutachten – Parteiengutachten

Gerichtliche Auseinandersetzungen bedürfen häufig branchenspezifisches Know-how eines Hotelsachverständigen (IHK) in komplexen Fragestellungen Rund um Hotels, den Tourismus bzw. das Gastgewerbe. Sowohl außergerichtlich als auch während eines laufenden Gerichtsverfahrens erstellen unsere Hotelgutachter sowohl Gerichtsgutachten als auch Schiedsgutachten für das Gericht oder als Parteiengutachten.

Im Auftrag von Amts,- Land- und Oberlandesgerichten erstellen unsere Hotelgutachter Gerichtsgutachten bzw. Schiedsgutachten in allen, die Hotellerie oder die Gastronomie betreffenden Streitfragen, insbesondere zu wirtschaftlichen Fragestellungen. Die vom Gericht beauftragten Sachverständigen müssen dabei nach dem (JVEG) Justizvergütungs- und –entschädigungsgesetz, neugefasst zum 01.08.2013, ihr Honorar und ihre Auslagen abrechnen. Details finden Sie hier…

Zur Vermeidung rechtlicher Auseinandersetzungen haben die IHK’s zur aussergerichtlichen Streitbeilegung Formulierungsvorschläge für Vertragsklauseln zu einem Schlichtungs-, Schieds- und Mediationsverfahren erarbeitet. Details finden Sie hier…

Gerne überzeugen wir Sie von der Kompetenz und Leistungsfähigkeit unserer Hotelsachverständigen.

Unternehmenskauf – Unternehmensverkauf – Hotel – Hotelimmobilie

Der Prozess des Ankaufs bzw. Verkaufs (Mergers & Acquisitions) eines Hotels, einer Hotelimmobilie oder gastronomischen Objektes besteht aus mehreren Stufen (Unternehmens- und Datenanalyse, Entwicklung von Transaktionsmodellen, Vororttermine, Due Diligence etc.) in denen jeweils unterschiedliches branchenspezifisches Know-how des Hotelconsultings benötigt wird. Ausgangspunkt ist die Kenntnis der Funktionsweisen und Prozessabläufe aller Beteiligten, was durch unsere erfahrenen Hotelberater gewährleistet wird.

Die detaillierte Untersuchung der operativen Abläufe soll insbesondere Effizienzpotentiale und Risikopotentiale sowie ggf. Synergiemöglichkeiten aufzeigen. Hierbei steht für Investoren im Vordergrund, ob die identifizierten Rahmenbedingungen eine nachhaltige Betriebsführung sicherstellen. Dies erfolgt über den sog. Pre-Purchase-Check (Ankaufsvorprüfung) bzw. einer Due Diligence die erfahrene Hotelberater üblicherweise mit fachspezifischen Netzwerkpartnern durchführen. Im Allgemeinen handelt es sich um die Beantwortung der folgenden Fragestellungen:

  • Sind die bestehenden Stärken und Schwächen des Hotelbetriebs nachhaltig und worauf beruhen diese?
  • Welche Chancen und Risiken bergen das zu untersuchende Hotel bzw. den einzelnen Bereichen des Betriebes?
  • Sind identifizierte Problemquellen im Vorwege einer Transaktion von Bedeutung bzw. erkennbar?
  • Ergeben sich durch die Analyse der kaufmännischen Bereiche, der strategischen Ziele und bestehenden operativen Abläufe Hinweise für eine juristische bzw. vertragliche Berücksichtigung im Rahmen der Transaktion?

In diesem Zusammenhang kann bei einer ersten Kaufpreiseinschätzung der Vertragsparteien, eine unabhängige Wertermittlung des Betriebes oder des Objektes Grundlage für die weiteren Transaktionsverhandlungen dienen.

Gerne überzeugen wir Sie von der Kompetenz und Leistungsfähigkeit unserer Hotelberatung.

Finanzierungsberatung für Hotelimmobilien

Die Analyse der Objektunterlagen und vervollständige Zusammenstellung in einen Datenraum / Cloud sind die Voraussetzung bei der Suche nach geeigneten Finanzierungspartnern. In den beratend begleitenden Finanzierungsverhandlungen mit Finanzinstituten wird die zur Finanzierungsentscheidung erforderliche Fertigung von erforderlichen Studien und Hotelgutachten besprochen.

Standortanalysen für Hotels, Hotelimmobilien bzw. Hotelprojekte

Hintergrund einer Markt-, Wettbewerbs- und Standortanalyse ist es die Marktsituation und den entsprechenden Bedarf für einen Anbau bzw. Umbau eines Hotels oder Hotelimmobilie korrekt zu beurteilen. Aufbauend kann eine bedarfsorientierte und funktionelle Betriebskonzeption passgenau erstellt und die erforderlichen Wirtschaftlichkeitsberechnungen abgeleitet werden. Die baulichen Gegebenheiten eines Hotelbetriebs müssen demnach zum Standort sowie zu den identifizierten Zielgruppen und Marktsegmenten passen. Nur bei einer touristischen Attraktivität des Standortes und der segmententsprechenden Qualität der Leistungen lässt sich eine nachhaltige Tragfähigkeit erzielen. Zunächst sind daher relevante Fakten zum Standort zu recherchieren, analysieren und durch Hotelsachverständige (IHK) zu bewerten. Ziel ist es festzustellen ob und welcher Bedarf für ein Hotel am geplanten Standort bzw. einer Region besteht. Als Folge lässt sich der wirtschaftlich erfolgversprechendste Betriebstyp (Art, Kapazitäten, besondere Einrichtungen und Ausstattungsmerkmale) identifizieren. Wesentliche Bestandteile von Standortanalysen für Hotels bzw. Hotelimmobilien sind:

Standortanalysen für Hotels, Hotelimmobilien bzw. Hotelprojekte - www.hotelgutachten.de
Standortanalysen für Hotels, Hotelimmobilien bzw. Hotelprojekte – www.hotelgutachten.de
  • Analyse des Makrostandortes mit Darstellung der wirtschaftlichen Rahmenbedingungen, fremdenverkehrlichen Faktoren etc.,
  • Marktuntersuchung mit Analyse des bestehenden Angebotes, der Nachfrage sowie der jeweiligen Strukturen,
  • Bewertung des Marktes unter Einbeziehung des Standortes, des (geplanten) Objektes, der Positionierung und des relevanten Marktes,
  • Erarbeitung der Nachfragestruktur und Konkretisierung der möglichen Zielgruppen,
  • Ableitung eines Konzeptes für die zukünftige Betreibung unter Angabe der Produktidee und einem Betriebskonzeptes,
  • Darstellung einer Wirtschaftlichkeitsvorausschau.

Gerne überzeugen wir Sie von der Kompetenz und Leistungsfähigkeit unserer Hotelsachverständigen bei der Fertigung von Standortanalysen. Sie erreichen uns unter +49 30 857 317 20 sowie unter www.hotelgutachten.de.

Hotelberatung bei Vertragsverhandlungen

Beratende Begleitung bei Vertragsverhandlungen – Hotelimmobilien

Bei der beratenden Begleitung von Vertragsverhandlungen für einen Hotelmietvertrag / Hotelpachtvertrag werden die objektbezogenen wirtschaftlichen Bestandteile festgelegt, variable Vertragsbestandteile identifiziert sowie branchenspezifische Besonderheiten wie Besicherung, Abgrenzung „Dach&Fach“ oder „FF&E„, Hotel-Pre-Opening-Beratung, Ausstattungsstandards etc. besprochen.

Beratende Baubegleitung bei Hotelprojekten und Hotelentwicklungen

Beratungsbestandteile sind:

  • Teilnahme an Planungs- und Bausitzungen.
  • Überprüfung und kontinuierliche Optimierung von Detailplanungen.
  • Baubegehungen mit dem Bauherrn und dem zukünftigen Hotelbetreiber während der Bauphase.
  • Beratende Begleitung bei der Bau- und Objektübergabe an den Hotelbetreiber.
Beratende Baubegleitung bei Hotelprojekten und Hotelentwicklungen – www.hotel-consulting.de

Hotelberatung als Bestandteil nachhaltigen Hotel Asset Managements

Die Entwicklung im Beherbergungsbereich geht zur Trennung zwischen Eigentum der Immobilie und dem operativen Managements. Dies hat zur Folge, dass neben den internationalen Hotelgesellschaften neue Investoren wie z.B. Finanzinvestoren und Private Equity Fonds verstärkt nach flexiblen Vertragsformen der Zusammenarbeit nachfragen. Für das Hotel Asset Management bedeutet dies die Notwendigkeit hotelspezifisches Know-How, z.B. eines Hotelberaters nachhaltig vorzuhalten und dem Eigentümer folgende wesentliche Fragen zu beantworten:

  • Werden die Eigentümer- bzw. Vermieterinteressen im bestehenden Betreibervertrag bestmöglich berücksichtigt?
  • Entspricht der wirtschaftliche Erfolg des Betreibers dem Potenzial der Hotelimmobilie?
  • Ist die Aufwands- und Kostenstruktur des Betreibers inkl. Managementgebühren und versteckter Kosten angemessen?
  • Wie ist der wirtschaftliche Erfolg des Hotels im Verhältnis zum Markt und Wettbewerb zu sehen?
  • Sind die Plan- bzw. Budgetwerte eine realistische Herausforderung für den Betreiber und gibt es Risiken für eine Budgetverfehlung?
  • Bestehen nicht genutzte Umsatzsteigerungs- oder Kosteneinsparpotenziale?
  • Berücksichtigt die Investitionsplanung des Betreibers aktuelle Trends bzw. branchenbezogene Marktentwicklungen richtig?
  • Identifizierung einer Exit-Strategie für Hotelimmobilien?
Hotel Asset Management – www.diehoga-denkfabrik.de

Entgegen dem klassischen Asset-Managment von Pachtobjekten, bei dem es insbesondere um Controlling- und Abrechnungtätigkeiten geht, ist bei Betreiber- bzw. Managementbetrieben weitreichendes und detaillierteres Wissen aus der Hotelberatung erforderlich. Hintergrund ist, dass der Immobilienwert direkt von der Ertragskraft des Hotelbetriebs und der Möglichkeit nachhaltig Cashflows zu generieren, abhängt. Unser Verständnis von Hotel Asset Management ist daher die projektbezogene Begleitung des Immobilieneigentümers in allen operativen und investiven Fragestellungen. Die hiermit verbundenen Tätigkeiten sind:

  • Repräsentanz des Investors bzw. Eigentümers,
  • Vertragsmanagement (bestehende / neue bzw. weitere Verträge),
  • Unterstützung und Begleitung bei Verhandlungen (z.B. bei Neuabschluss oder Vertragsverlängerung),
  • Monitoring und Überprüfung der Betriebsstrategien, Betriebstatistiken und des Betriebsbudgets des Pächters (z.B. mit Hilfe des Budgets zum operativen und finanziellen Ergebnis, Gästezufriedenheitsbewertungen etc.),
  • Regelmäßiges Berichtswesen gegenüber dem Investor bzw. Eigentümer (z.B. Analyse der Performance durch Soll-Ist-Budget-Vergleich und Benchmarks),
  • Planung, Überprüfung und Abstimmung des Investitionsbudgets (z.B. durch Investitions- und FF&E-Pläne und Begleitung der Renovierungen).

Gerne überzeugen wir Sie von der Leistungsfähigkeit unseres Hotel Asset Managements. Sie erreichen uns unter unserem Kontaktformular sowie unter +49 30 85731720.

Hotel Due Diligence Prüfung bei Ankaufs- und Verkaufs-Transaktionen

Mit der Due Diligence-Prüfung erfolgt im Vorfeld der Akquisition bzw. Transaktion beim Kauf bzw. Verkauf von Hotels und Hotelimmobilien eine analytische Stärken-Schwächen-Prüfung des gewünschten Hotelobjekts und Hotelstandort, eine Analyse der mit dem Ankauf verbundenen Risiken und eine zuverlässige Bewertung des Hotelobjekts zur Kaufpreisfindung. Prüfungsbestandteile sind beispielsweise die strategische Positionierung, Bilanzen, sachliche und personelle Ressourcen, Umweltlasten, Standortvorteile oder finanzielle und rechtliche Risiken.

Identifizierung von Dealbreakern bei bei der Hotel Due Diligence-Prüfung

Aufgabe der Hotel Due Diligence-Prüfung ist die Identifizierung von „Dealbreakern“, deren Feststellung jedoch aufgrund der Komplexität von Hotelimmobilien bzw. der Vielzahl der Beteiligten sehr schwer ist. Auf diesem Weg erkannte Risiken können entweder weiterführenden Verhandlungen zu Preisabschlägen oder sogar zum Abbruch der Verhandlungen führen.

Analysebereiche bei der Hotel Due Diligence-Prüfung

Eine vollständige Due Diligence-Prüfung wird bei Ankaufs- bzw. Verkaufs-Hoteltransaktionen aufgrund der bestehenden Komplexität und möglichen Dealstruktur in verschiedene Untersuchungsbereiche unterteilt und damit an die Bedürfnisse des Mandanten  angepasst werden:

  • Steuerliche Due Diligence-Prüfung (Tax): Die Festlegung der gesellschaftsrechtlichen Struktur eines Deals bzw. die Analyse der bisherigen steuerlichen Verhältnisse, meist der letzten drei Jahre stehen dabei im Vordergrund. Die Identifizierung von steuerlichen Risiken kann z.B. durch eine Feststellung der steuerlichen Außenprüfungen, der Bauabzugssteuer, der umsatzsteuerlichen Risiken oder erhaltenen Steuervergünstigungen bzw. Fördermittel etc. erfolgen.
  • Rechtliche Due Diligence-Prüfung (Legal): Die Analyse kann neben den Grundbuchdaten der Hotelimmobilie, insbesondere die bestehenden Mietverträge und gestellten Sicherheiten, die Überprüfung der Versicherungsrechtsverhältnisse, die Analyse sonstiger Verträge und Pflichten, sowie die Aufnahme der öffentlichen Abgaben umfassen.
  • Operative Due Diligence-Prüfung (Operational): In diesem Prüfungsprozess wird zunächst der Hotelbetrieb bzw. Hotelstandort, lokale Hotelmarkt, Betriebstyp und Betreibervertrag auf Nachhaltigkeit analysiert. Weiterhin wird ein möglicher Investitions- und renovierungsstau identifiziert und nach bisher nicht genutzten Potentialen bzw. die Drittverwendungsmöglichkeit der Hotelimmobilie gesucht. 
  • Finanzielle Due Diligence-Prüfung (Fiscal / Financial): Hier wird insbesondere auf die Analyse von Immobilienbewertungen, die Erstellung von Planungs- und Bewertungstools sowie qualitative und quantitative Risikoanalyse oder -betrachtung Augenmerk gelegt.
  • Das Ergebnis einer Technischen Due Diligence-Prüfung (sorgfältige Prüfung der technischen und baulichen Gegebenheiten) ist häufig wesentliches Entscheidungskriterium für ein Erwerb eines gastgewerblichen Betrieb. Insbesondere bei Erwerbs- und Veräußerungstransaktionen stellt diese Prüfung durch Hotelsachverständige ein wesentlichen Bestandteil dar. Folgende Unterlagen bzw. Informationen sind für die Erstellung eines entsprechenden Hotelgutachten erforderlich:
  • Grundbuchauszug des Bewertungsrundstückes,
  • Auszug aus dem Liegenschaftskataster mit Katasterplan, Altstenkataster und Baulastenverzeichnis
  • Aktuelle Bescheinigung zu kommunalen Erschließungskosten,
  • Baubeschreibung des Objektes (Erbauung und Umbauten),
  • Bauantragsunterlagen inkl. Pläne,
  • Generelle Ansichten, Schnitte und Grundrisse des Gebäudes, Flurkarte,
  • Unterlagen zum Brandschutz / Feuersicherheit, dem Lärm- und Wärmeschutz, Energiebedarfsausweis,
  • Übersicht über bestehende Mängelgewährleistungen, Bürgschaften oder Garantien mit Fristenangaben,
  • Unterlagen zu den Fördermitteln für Investitionen in das Hotel,
  • Zusammenstellung aller bestehender Versicherungen für das Gebäude sowie den Hotelbetrieb,
  • Gaststättenrechtliche Erlaubnis für das Hotel einschl. Änderungsbescheiden, Aktualisierungen, etc.,
  • Baugenehmigungen und Bauabnahmescheine; Stellplatznachweise,
  • Unterlagen zu Gebäudebelastungen bzw. Schadstoffen.

Gerne überzeugen wir Sie von der Leistungsfähigkeit unserer Hotelsachverständigen während der Due Diligence-Prüfung eines Hotels. Sie erreichen uns unter +49 30 857 317 20 sowie unter www.hotelgutachten.de.

Finanzierungsberatung für Hotelimmobilien

Die Analyse der Objektunterlagen und vervollständige Zusammenstellung in einen Datenraum / Cloud sind die Voraussetzung bei der Suche nach geeigneten Finanzierungspartnern. In den beratend begleitenden Finanzierungsverhandlungen (Finanzierungsberatung) mit Finanzinstituten wird die zur Finanzierungsentscheidung erforderliche Fertigung von erforderlichen Studien und Hotelgutachten besprochen.

Finanzierungsberatung – www.diehoga-hotelberatung.de

Beratende Baubegleitung bei Hotelprojekten

  • Teilnahme an Planungs- und Bausitzungen.
  • Überprüfung und kontinuierliche Optimierung von Detailplanungen.
  • Baubegehungen mit dem Bauherrn und dem zukünftigen Hotelbetreiber während der Bauphase.
  • Beratende Begleitung bei der Bau- und Objektübergabe an den Hotelbetreiber.
Beratende Baubegleitung – www.diehoga-hotelberatung.de