Gerichtliche Auseinandersetzungen bedürfen häufig branchenspezifisches Know-how eines Hotelsachverständigen (IHK) in komplexen Fragestellungen Rund um Hotels,
den Tourismus bzw. das Gastgewerbe. Sowohl außergerichtlich als auch
während eines laufenden Gerichtsverfahrens erstellen unsere
Hotelgutachter sowohl Gerichtsgutachten als auch Schiedsgutachten für das Gericht oder als Parteiengutachten.
Im Auftrag von Amts,- Land- und Oberlandesgerichten erstellen unsere Hotelgutachter Gerichtsgutachten bzw. Schiedsgutachten
in allen, die Hotellerie oder die Gastronomie betreffenden
Streitfragen, insbesondere zu wirtschaftlichen Fragestellungen. Die vom
Gericht beauftragten Sachverständigen müssen dabei nach dem (JVEG) Justizvergütungs- und –entschädigungsgesetz, neugefasst zum 01.08.2013, ihr Honorar und ihre Auslagen abrechnen. Details finden Sie hier…
Zur
Vermeidung rechtlicher Auseinandersetzungen haben die IHK’s zur
aussergerichtlichen Streitbeilegung Formulierungsvorschläge für
Vertragsklauseln zu einem Schlichtungs-, Schieds- und
Mediationsverfahren erarbeitet. Details finden Sie hier…
Gerne überzeugen wir Sie von der Kompetenz und Leistungsfähigkeit unserer Hotelsachverständigen.
Der Prozess des Ankaufs bzw. Verkaufs
(Mergers & Acquisitions) eines Hotels, einer Hotelimmobilie oder
gastronomischen Objektes besteht aus mehreren Stufen (Unternehmens- und
Datenanalyse, Entwicklung von Transaktionsmodellen, Vororttermine, Due Diligence etc.) in denen jeweils unterschiedliches branchenspezifisches Know-how
des Hotelconsultings benötigt wird. Ausgangspunkt ist die Kenntnis der
Funktionsweisen und Prozessabläufe aller Beteiligten, was durch unsere
erfahrenen Hotelberater gewährleistet wird.
Die detaillierte Untersuchung der operativen Abläufe soll insbesondere Effizienzpotentiale und Risikopotentiale sowie ggf. Synergiemöglichkeiten aufzeigen. Hierbei
steht für Investoren im Vordergrund, ob die identifizierten
Rahmenbedingungen eine nachhaltige Betriebsführung sicherstellen. Dies
erfolgt über den sog. Pre-Purchase-Check (Ankaufsvorprüfung) bzw. einer Due Diligence
die erfahrene Hotelberater üblicherweise mit fachspezifischen
Netzwerkpartnern durchführen. Im Allgemeinen handelt es sich um die
Beantwortung der folgenden Fragestellungen:
Sind die bestehenden Stärken und Schwächen des Hotelbetriebs nachhaltig und worauf beruhen diese?
Welche Chancen und Risiken bergen das zu untersuchende Hotel bzw. den einzelnen Bereichen des Betriebes?
Sind identifizierte Problemquellen im Vorwege einer Transaktion von Bedeutung bzw. erkennbar?
Ergeben
sich durch die Analyse der kaufmännischen Bereiche, der strategischen
Ziele und bestehenden operativen Abläufe Hinweise für eine juristische
bzw. vertragliche Berücksichtigung im Rahmen der Transaktion?
In diesem
Zusammenhang kann bei einer ersten Kaufpreiseinschätzung der
Vertragsparteien, eine unabhängige Wertermittlung des Betriebes oder des
Objektes Grundlage für die weiteren Transaktionsverhandlungen dienen.
Gerne überzeugen wir Sie von der Kompetenz und Leistungsfähigkeit unserer Hotelberatung.
Die Analyse der Objektunterlagen und vervollständige Zusammenstellung in einen Datenraum / Cloud sind die Voraussetzung bei der Suche nach geeigneten Finanzierungspartnern. In den beratend begleitenden Finanzierungsverhandlungen mit Finanzinstituten wird die zur Finanzierungsentscheidung erforderliche Fertigung von erforderlichen Studien und Hotelgutachten besprochen.
Hintergrund einer Markt-, Wettbewerbs- und Standortanalyse
ist es die Marktsituation und den entsprechenden Bedarf für einen Anbau
bzw. Umbau eines Hotels oder Hotelimmobilie korrekt zu beurteilen.
Aufbauend kann eine bedarfsorientierte und funktionelle
Betriebskonzeption passgenau erstellt und die erforderlichen Wirtschaftlichkeitsberechnungen
abgeleitet werden. Die baulichen Gegebenheiten eines Hotelbetriebs
müssen demnach zum Standort sowie zu den identifizierten Zielgruppen und
Marktsegmenten passen. Nur bei einer touristischen Attraktivität des
Standortes und der segmententsprechenden Qualität der Leistungen lässt
sich eine nachhaltige Tragfähigkeit erzielen. Zunächst sind daher relevante Fakten zum Standort zu recherchieren, analysieren und durch Hotelsachverständige (IHK)
zu bewerten. Ziel ist es festzustellen ob und welcher Bedarf für ein
Hotel am geplanten Standort bzw. einer Region besteht. Als Folge lässt
sich der wirtschaftlich erfolgversprechendste Betriebstyp (Art,
Kapazitäten, besondere Einrichtungen und Ausstattungsmerkmale)
identifizieren. Wesentliche Bestandteile von Standortanalysen für Hotels bzw. Hotelimmobilien sind:
Standortanalysen für Hotels, Hotelimmobilien bzw. Hotelprojekte – www.hotelgutachten.de
Analyse des Makrostandortes mit Darstellung der wirtschaftlichen Rahmenbedingungen, fremdenverkehrlichen Faktoren etc.,
Marktuntersuchung mit Analyse des bestehenden Angebotes, der Nachfrage sowie der jeweiligen Strukturen,
Bewertung des Marktes unter
Einbeziehung des Standortes, des (geplanten) Objektes, der
Positionierung und des relevanten Marktes,
Erarbeitung der Nachfragestruktur und Konkretisierung der möglichen Zielgruppen,
Ableitung eines Konzeptes für die zukünftige Betreibung unter Angabe der Produktidee und einem Betriebskonzeptes,
Darstellung einer Wirtschaftlichkeitsvorausschau.
Gerne überzeugen wir Sie von der Kompetenz und Leistungsfähigkeit unserer Hotelsachverständigen bei der Fertigung von Standortanalysen. Sie erreichen uns unter +49 30 857 317 20 sowie unter www.hotelgutachten.de.
Beratende Begleitung bei Vertragsverhandlungen – Hotelimmobilien
Bei der beratenden Begleitung von Vertragsverhandlungen für einen Hotelmietvertrag / Hotelpachtvertrag werden die objektbezogenen wirtschaftlichen Bestandteile festgelegt, variable Vertragsbestandteile identifiziert sowie branchenspezifische Besonderheiten wie Besicherung, Abgrenzung „Dach&Fach“ oder „FF&E„, Hotel-Pre-Opening-Beratung, Ausstattungsstandards etc. besprochen.
Die
Entwicklung im Beherbergungsbereich geht zur Trennung zwischen Eigentum
der Immobilie und dem operativen Managements. Dies hat zur Folge, dass
neben den internationalen Hotelgesellschaften neue Investoren wie z.B.
Finanzinvestoren und Private Equity Fonds verstärkt nach flexiblen
Vertragsformen der Zusammenarbeit nachfragen. Für das Hotel Asset Management bedeutet dies die Notwendigkeit hotelspezifisches Know-How, z.B. eines Hotelberaters nachhaltig vorzuhalten und dem Eigentümer folgende wesentliche Fragen zu beantworten:
Werden die Eigentümer- bzw. Vermieterinteressen im bestehenden Betreibervertrag bestmöglich berücksichtigt?
Entspricht der wirtschaftliche Erfolg des Betreibers dem Potenzial der Hotelimmobilie?
Ist die Aufwands- und Kostenstruktur des Betreibers inkl. Managementgebühren und versteckter Kosten angemessen?
Wie ist der wirtschaftliche Erfolg des Hotels im Verhältnis zum Markt und Wettbewerb zu sehen?
Sind
die Plan- bzw. Budgetwerte eine realistische Herausforderung für den
Betreiber und gibt es Risiken für eine Budgetverfehlung?
Bestehen nicht genutzte Umsatzsteigerungs- oder Kosteneinsparpotenziale?
Berücksichtigt die Investitionsplanung des Betreibers aktuelle Trends bzw. branchenbezogene Marktentwicklungen richtig?
Identifizierung einer Exit-Strategie für Hotelimmobilien?
Hotel Asset Management – www.diehoga-denkfabrik.de
Entgegen dem
klassischen Asset-Managment von Pachtobjekten, bei dem es insbesondere
um Controlling- und Abrechnungtätigkeiten geht, ist bei Betreiber- bzw.
Managementbetrieben weitreichendes und detaillierteres Wissen aus der
Hotelberatung erforderlich. Hintergrund ist, dass der Immobilienwert
direkt von der Ertragskraft des Hotelbetriebs und der Möglichkeit
nachhaltig Cashflows zu generieren, abhängt. Unser Verständnis von Hotel Asset Management
ist daher die projektbezogene Begleitung des Immobilieneigentümers in
allen operativen und investiven Fragestellungen. Die hiermit verbundenen
Tätigkeiten sind:
Vertragsmanagement (bestehende / neue bzw. weitere Verträge),
Unterstützung und Begleitung bei Verhandlungen (z.B. bei Neuabschluss oder Vertragsverlängerung),
Monitoring und Überprüfung der
Betriebsstrategien, Betriebstatistiken und des Betriebsbudgets des
Pächters (z.B. mit Hilfe des Budgets zum operativen und finanziellen
Ergebnis, Gästezufriedenheitsbewertungen etc.),
Regelmäßiges Berichtswesen gegenüber
dem Investor bzw. Eigentümer (z.B. Analyse der Performance durch
Soll-Ist-Budget-Vergleich und Benchmarks),
Planung, Überprüfung und Abstimmung des Investitionsbudgets (z.B. durch Investitions- und FF&E-Pläne und Begleitung der Renovierungen).
Gerne überzeugen wir Sie von der Leistungsfähigkeit unseres Hotel Asset Managements. Sie erreichen uns unter unserem Kontaktformular sowie unter +49 30 85731720.
Mit der Due Diligence-Prüfung erfolgt im Vorfeld der Akquisition bzw. Transaktion beim Kauf bzw. Verkauf von Hotels und Hotelimmobilien
eine analytische Stärken-Schwächen-Prüfung des gewünschten Hotelobjekts
und Hotelstandort, eine Analyse der mit dem Ankauf verbundenen Risiken
und eine zuverlässige Bewertung des Hotelobjekts zur Kaufpreisfindung.
Prüfungsbestandteile sind beispielsweise die strategische
Positionierung, Bilanzen, sachliche und personelle Ressourcen,
Umweltlasten, Standortvorteile oder finanzielle und rechtliche Risiken.
Identifizierung von Dealbreakern bei bei der Hotel Due Diligence-Prüfung
Aufgabe der Hotel Due Diligence-Prüfung
ist die Identifizierung von „Dealbreakern“, deren Feststellung jedoch
aufgrund der Komplexität von Hotelimmobilien bzw. der Vielzahl der
Beteiligten sehr schwer ist. Auf diesem Weg erkannte Risiken können
entweder weiterführenden Verhandlungen zu Preisabschlägen oder sogar zum
Abbruch der Verhandlungen führen.
Analysebereiche bei der Hotel Due Diligence-Prüfung
Eine vollständige Due Diligence-Prüfung
wird bei Ankaufs- bzw. Verkaufs-Hoteltransaktionen aufgrund der
bestehenden Komplexität und möglichen Dealstruktur in verschiedene
Untersuchungsbereiche unterteilt und damit an die Bedürfnisse des
Mandanten angepasst werden:
Steuerliche Due Diligence-Prüfung
(Tax): Die Festlegung der gesellschaftsrechtlichen Struktur eines Deals
bzw. die Analyse der bisherigen steuerlichen Verhältnisse, meist der
letzten drei Jahre stehen dabei im Vordergrund. Die Identifizierung von
steuerlichen Risiken kann z.B. durch eine Feststellung der steuerlichen
Außenprüfungen, der Bauabzugssteuer, der umsatzsteuerlichen Risiken oder
erhaltenen Steuervergünstigungen bzw. Fördermittel etc. erfolgen.
Rechtliche Due Diligence-Prüfung (Legal):
Die Analyse kann neben den Grundbuchdaten der Hotelimmobilie,
insbesondere die bestehenden Mietverträge und gestellten Sicherheiten,
die Überprüfung der Versicherungsrechtsverhältnisse, die Analyse
sonstiger Verträge und Pflichten, sowie die Aufnahme der öffentlichen
Abgaben umfassen.
Operative Due Diligence-Prüfung
(Operational): In diesem Prüfungsprozess wird zunächst der Hotelbetrieb
bzw. Hotelstandort, lokale Hotelmarkt, Betriebstyp und Betreibervertrag
auf Nachhaltigkeit analysiert. Weiterhin wird ein möglicher
Investitions- und renovierungsstau identifiziert und nach bisher nicht
genutzten Potentialen bzw. die Drittverwendungsmöglichkeit der
Hotelimmobilie gesucht.
Finanzielle Due Diligence-Prüfung
(Fiscal / Financial): Hier wird insbesondere auf die Analyse von
Immobilienbewertungen, die Erstellung von Planungs- und Bewertungstools
sowie qualitative und quantitative Risikoanalyse oder -betrachtung
Augenmerk gelegt.
Das Ergebnis einer Technischen Due Diligence-Prüfung (sorgfältige Prüfung der technischen und baulichen Gegebenheiten) ist häufig wesentliches Entscheidungskriterium für ein Erwerb eines gastgewerblichen Betrieb. Insbesondere bei Erwerbs- und Veräußerungstransaktionen stellt diese Prüfung durch Hotelsachverständige
ein wesentlichen Bestandteil dar. Folgende Unterlagen bzw.
Informationen sind für die Erstellung eines entsprechenden
Hotelgutachten erforderlich:
Grundbuchauszug des Bewertungsrundstückes,
Auszug aus dem Liegenschaftskataster mit Katasterplan, Altstenkataster und Baulastenverzeichnis
Aktuelle Bescheinigung zu kommunalen Erschließungskosten,
Baubeschreibung des Objektes (Erbauung und Umbauten),
Bauantragsunterlagen inkl. Pläne,
Generelle Ansichten, Schnitte und Grundrisse des Gebäudes, Flurkarte,
Unterlagen zum Brandschutz / Feuersicherheit, dem Lärm- und Wärmeschutz, Energiebedarfsausweis,
Übersicht über bestehende Mängelgewährleistungen, Bürgschaften oder Garantien mit Fristenangaben,
Unterlagen zu den Fördermitteln für Investitionen in das Hotel,
Zusammenstellung aller bestehender Versicherungen für das Gebäude sowie den Hotelbetrieb,
Gaststättenrechtliche Erlaubnis für das Hotel einschl. Änderungsbescheiden, Aktualisierungen, etc.,
Baugenehmigungen und Bauabnahmescheine; Stellplatznachweise,
Unterlagen zu Gebäudebelastungen bzw. Schadstoffen.
Gerne überzeugen wir Sie von der Leistungsfähigkeit unserer Hotelsachverständigen während der Due Diligence-Prüfung eines Hotels. Sie erreichen uns unter +49 30 857 317 20 sowie unter www.hotelgutachten.de.
Die Analyse der Objektunterlagen und vervollständige Zusammenstellung in einen Datenraum / Cloud sind die Voraussetzung bei der Suche nach geeigneten Finanzierungspartnern. In den beratend begleitenden Finanzierungsverhandlungen (Finanzierungsberatung) mit Finanzinstituten wird die zur Finanzierungsentscheidung erforderliche Fertigung von erforderlichen Studien und Hotelgutachten besprochen.
