bethke – Seite 2 – Hotelberatung – Hotelconsulting

Standortanalysen für Hotels, Hotelimmobilien bzw. Hotelprojekte

Hintergrund einer Markt-, Wettbewerbs- und Standortanalyse ist es die Marktsituation und den entsprechenden Bedarf für einen Anbau bzw. Umbau eines Hotels oder Hotelimmobilie korrekt zu beurteilen. Aufbauend kann eine bedarfsorientierte und funktionelle Betriebskonzeption passgenau erstellt und die erforderlichen Wirtschaftlichkeitsberechnungen abgeleitet werden. Die baulichen Gegebenheiten eines Hotelbetriebs müssen demnach zum Standort sowie zu den identifizierten Zielgruppen und Marktsegmenten passen. Nur bei einer touristischen Attraktivität des Standortes und der segmententsprechenden Qualität der Leistungen lässt sich eine nachhaltige Tragfähigkeit erzielen. Zunächst sind daher relevante Fakten zum Standort zu recherchieren, analysieren und durch Hotelsachverständige (IHK) zu bewerten. Ziel ist es festzustellen ob und welcher Bedarf für ein Hotel am geplanten Standort bzw. einer Region besteht. Als Folge lässt sich der wirtschaftlich erfolgversprechendste Betriebstyp (Art, Kapazitäten, besondere Einrichtungen und Ausstattungsmerkmale) identifizieren. Wesentliche Bestandteile von Standortanalysen für Hotels bzw. Hotelimmobilien sind:

Analyse des Makrostandortes mit Darstellung der wirtschaftlichen Rahmenbedingungen, fremdenverkehrlichen Faktoren etc.,
Marktuntersuchung mit Analyse des bestehenden Angebotes, der Nachfrage sowie der jeweiligen Strukturen,
Bewertung des Marktes unter Einbeziehung des Standortes, des (geplanten) Objektes, der Positionierung und des relevanten Marktes,
Erarbeitung der Nachfragestruktur und Konkretisierung der möglichen Zielgruppen,
Ableitung eines Konzeptes für die zukünftige Betreibung unter Angabe der Produktidee und einem Betriebskonzeptes,
Darstellung einer Wirtschaftlichkeitsvorausschau.

Gerne überzeugen wir Sie von der Kompetenz und Leistungsfähigkeit unserer Hotelsachverständigen bei der Fertigung von Standortanalysen. Sie erreichen uns unter +49 30 857 317 20 sowie unter www.hotelgutachten.de.

Hotelberatung bei Vertragsverhandlungen

Beratende Begleitung bei Vertragsverhandlungen – Hotelimmobilien

Bei der beratenden Begleitung von Vertragsverhandlungen für einen Hotelmietvertrag / Hotelpachtvertrag werden die objektbezogenen wirtschaftlichen Bestandteile festgelegt, variable Vertragsbestandteile identifiziert sowie branchenspezifische Besonderheiten wie Besicherung, Abgrenzung „Dach&Fach“ oder „FF&E„, Hotel-Pre-Opening-Beratung, Ausstattungsstandards etc. besprochen.

DIEHOGA Denkfabrik engagiert sich …..

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#RotesKreuz #Blutspende #Hotelberatung #Hotelconsulting

Beratende Baubegleitung bei Hotelprojekten und Hotelentwicklungen

Beratungsbestandteile sind:

Teilnahme an Planungs- und Bausitzungen.
Überprüfung und kontinuierliche Optimierung von Detailplanungen.
Baubegehungen mit dem Bauherrn und dem zukünftigen Hotelbetreiber während der Bauphase.
Beratende Begleitung bei der Bau- und Objektübergabe an den Hotelbetreiber.

Beratende Baubegleitung bei Hotelprojekten und Hotelentwicklungen – www.hotel-consulting.de

Zwangsverwaltung bei Hotels bzw. Hotelimmobilien

Die gerichtlich initiierte Zwangsverwaltung bei Hotels bzw. Hotelimmobilien kann ein zielführendes Instrument der Vollstreckung touristisch genutzter Immobilien wie einem Hotel sein. Die sich mit dieser Vollstreckungsart ergebenen Möglichkeiten liegen insbesondere in der Schaffung eines zeitnahen Überblicks (üblicherweise 3 Monate) über die Ist-Situation der Immobilie. Entgegen dem Insolvenzverfahren, dass häufig unter dem störenden Einfluss vieler Gläubiger läuft, ist bei der Zwangsverwaltung für eine Hotelimmobilie lediglich gegenüber dem Gericht bzw. dem Gläubiger Rechenschaft abzulegen.

Während der Zwangsverwaltung einer Hotelimmobilie werden nur die Maßnahmen veranlasst, die für die Erhaltung, Fortführung oder Sanierung der Immobilie notwendig sind. Aufgrund der Besonderheiten touristisch genutzter Immobilien (wie z.B. unterschiedliche Beteiligte wie Hotelinvestor, Hotelbetreiber, Franchisegeber etc.), sind zur Erfüllung der Tätigkeiten in der Zwangsverwaltung neben baulichen Know-How zur Objektsicherung, insbesondere hotelspezifische Erfahrungen (Hotelconsulting bzw. Hotelberatung) zur Stabilisierung der Fortführung oder Hotelsanierung von wesentlicher Bedeutung. Je nach Bedarf kann die Zwangsverwaltung von dem verfahrensbetreibenden Gläubiger jederzeit durch einfache Antragsrücknahme beendet werden.

Seit mehreren Jahren stehen unsere Hotelsachverständigen (IHK) als Zwangsverwalter im Dienste der Immobilie (insbesondere mit touristischer Prägung) zur Verfügung !

Zielführendes Handeln bildet die Basis der Zusammenarbeit, in der wir Know-how und Sachkenntnis der Gläubiger, das Wissen und die Erfahrung der Gerichte sowie qualifizierter Dritter in jeder Phase des Verfahrens direkt mit einbeziehen.

Suche nach Hotelinvestor – Hotelbetreiber

Ausgangspunkt ist die Erarbeitung von Konzepten zur Ansprache und Auswahl von potentiellen Hotelinvestoren und Hotelbetreibern, die in der Fertigung eines Informationsexposés zur Hotelimmobilie bzw. zum Hotelprojekt münden. Neben der Ansprache geeigneter Hotelinvestoren und Hotelbetreiber werden auf Wunsch Transaktionsverhandlungen beratend begleitet. Mehr unter www.diehoga-hotelberatung.de.

Unternehmensbewertung – Unternehmenswert eines Hotels

Die Feststellung des Unternehmenswert eines Hotels bzw. Unternehmensbewertungen sind z.B. bei Ein- oder Austritt von Gesellschaftern, Unternehmensverschmelzungen, Betriebsnachfolgen oder Betriebsübergaben, Unternehmensveräußerungen und bei Kreditaufnahmen zu fertigen.

wNaturgemäß liegt dabei häufig ein Grund für Differenzen zwischen den Beteiligten (z.B. Altinhaber und dem Unternehmensnachfolger) in der subjektiv wahrgenommenen Höhe des Kaufpreises. Die Beurteilung des Unternehmenswertes ist somit keine Kleinigkeit und muss sehr sorgfältig und für alle Beteiligten nachvollziehbar durch den Hotelsachverständigen (IHK) vonstatten gehen. Für die Unternehmensbewertung existieren eine Vielzahl von Methoden, die zu unterschiedlichen Werten für ein Unternehmen führen. Neben der fachlichen Methodik muss dem Hotelgutachter auch das korrekte Bewertungsverfahren je Bewertungsanlass bekannt sein und angewandt werden.

In der gastgewerblichen bzw. Hotelbewertung kommt ergänzend hinzu, dass Unternehmenswerte gleichzusetzen sind mit Betriebswerten. Somit stellt die gastgewerbliche Unternehmensbewertung häufig auf den Zeitraum der gewährten Nutzung (zum Beispiel der Restlaufzeit des Miet- oder Pachtvertrages) ab. Gerne überzeugen wir Sie von der Kompetenz bei der Ermittlung von Unternehmenswerten bei Hotelimmobilien. Sie erreichen uns unter +49 30 85731720 sowie unter www.hotel.gutachten.de.

Hotelberatung als Bestandteil nachhaltigen Hotel Asset Managements

Die Entwicklung im Beherbergungsbereich geht zur Trennung zwischen Eigentum der Immobilie und dem operativen Managements. Dies hat zur Folge, dass neben den internationalen Hotelgesellschaften neue Investoren wie z.B. Finanzinvestoren und Private Equity Fonds verstärkt nach flexiblen Vertragsformen der Zusammenarbeit nachfragen. Für das Hotel Asset Management bedeutet dies die Notwendigkeit hotelspezifisches Know-How, z.B. eines Hotelberaters nachhaltig vorzuhalten und dem Eigentümer folgende wesentliche Fragen zu beantworten:

Werden die Eigentümer- bzw. Vermieterinteressen im bestehenden Betreibervertrag bestmöglich berücksichtigt?
Entspricht der wirtschaftliche Erfolg des Betreibers dem Potenzial der Hotelimmobilie?
Ist die Aufwands- und Kostenstruktur des Betreibers inkl. Managementgebühren und versteckter Kosten angemessen?
Wie ist der wirtschaftliche Erfolg des Hotels im Verhältnis zum Markt und Wettbewerb zu sehen?
Sind die Plan- bzw. Budgetwerte eine realistische Herausforderung für den Betreiber und gibt es Risiken für eine Budgetverfehlung?
Bestehen nicht genutzte Umsatzsteigerungs- oder Kosteneinsparpotenziale?
Berücksichtigt die Investitionsplanung des Betreibers aktuelle Trends bzw. branchenbezogene Marktentwicklungen richtig?
Identifizierung einer Exit-Strategie für Hotelimmobilien?

Hotel Asset Management – www.diehoga-denkfabrik.de

Entgegen dem klassischen Asset-Managment von Pachtobjekten, bei dem es insbesondere um Controlling- und Abrechnungtätigkeiten geht, ist bei Betreiber- bzw. Managementbetrieben weitreichendes und detaillierteres Wissen aus der Hotelberatung erforderlich. Hintergrund ist, dass der Immobilienwert direkt von der Ertragskraft des Hotelbetriebs und der Möglichkeit nachhaltig Cashflows zu generieren, abhängt. Unser Verständnis von Hotel Asset Management ist daher die projektbezogene Begleitung des Immobilieneigentümers in allen operativen und investiven Fragestellungen. Die hiermit verbundenen Tätigkeiten sind:

Repräsentanz des Investors bzw. Eigentümers,
Vertragsmanagement (bestehende / neue bzw. weitere Verträge),
Unterstützung und Begleitung bei Verhandlungen (z.B. bei Neuabschluss oder Vertragsverlängerung),
Monitoring und Überprüfung der Betriebsstrategien, Betriebstatistiken und des Betriebsbudgets des Pächters (z.B. mit Hilfe des Budgets zum operativen und finanziellen Ergebnis, Gästezufriedenheitsbewertungen etc.),
Regelmäßiges Berichtswesen gegenüber dem Investor bzw. Eigentümer (z.B. Analyse der Performance durch Soll-Ist-Budget-Vergleich und Benchmarks),
Planung, Überprüfung und Abstimmung des Investitionsbudgets (z.B. durch Investitions- und FF&E-Pläne und Begleitung der Renovierungen).

Gerne überzeugen wir Sie von der Leistungsfähigkeit unseres Hotel Asset Managements. Sie erreichen uns unter unserem Kontaktformular sowie unter +49 30 85731720.

Hotel Due Diligence Prüfung bei Ankaufs- und Verkaufs-Transaktionen

Mit der Due Diligence-Prüfung erfolgt im Vorfeld der Akquisition bzw. Transaktion beim Kauf bzw. Verkauf von Hotels und Hotelimmobilien eine analytische Stärken-Schwächen-Prüfung des gewünschten Hotelobjekts und Hotelstandort, eine Analyse der mit dem Ankauf verbundenen Risiken und eine zuverlässige Bewertung des Hotelobjekts zur Kaufpreisfindung. Prüfungsbestandteile sind beispielsweise die strategische Positionierung, Bilanzen, sachliche und personelle Ressourcen, Umweltlasten, Standortvorteile oder finanzielle und rechtliche Risiken.

Identifizierung von Dealbreakern bei bei der Hotel Due Diligence-Prüfung

Aufgabe der Hotel Due Diligence-Prüfung ist die Identifizierung von „Dealbreakern“, deren Feststellung jedoch aufgrund der Komplexität von Hotelimmobilien bzw. der Vielzahl der Beteiligten sehr schwer ist. Auf diesem Weg erkannte Risiken können entweder weiterführenden Verhandlungen zu Preisabschlägen oder sogar zum Abbruch der Verhandlungen führen.

Analysebereiche bei der Hotel Due Diligence-Prüfung

Eine vollständige Due Diligence-Prüfung wird bei Ankaufs- bzw. Verkaufs-Hoteltransaktionen aufgrund der bestehenden Komplexität und möglichen Dealstruktur in verschiedene Untersuchungsbereiche unterteilt und damit an die Bedürfnisse des Mandanten angepasst werden:

Steuerliche Due Diligence-Prüfung (Tax): Die Festlegung der gesellschaftsrechtlichen Struktur eines Deals bzw. die Analyse der bisherigen steuerlichen Verhältnisse, meist der letzten drei Jahre stehen dabei im Vordergrund. Die Identifizierung von steuerlichen Risiken kann z.B. durch eine Feststellung der steuerlichen Außenprüfungen, der Bauabzugssteuer, der umsatzsteuerlichen Risiken oder erhaltenen Steuervergünstigungen bzw. Fördermittel etc. erfolgen.
Rechtliche Due Diligence-Prüfung (Legal): Die Analyse kann neben den Grundbuchdaten der Hotelimmobilie, insbesondere die bestehenden Mietverträge und gestellten Sicherheiten, die Überprüfung der Versicherungsrechtsverhältnisse, die Analyse sonstiger Verträge und Pflichten, sowie die Aufnahme der öffentlichen Abgaben umfassen.
Operative Due Diligence-Prüfung (Operational): In diesem Prüfungsprozess wird zunächst der Hotelbetrieb bzw. Hotelstandort, lokale Hotelmarkt, Betriebstyp und Betreibervertrag auf Nachhaltigkeit analysiert. Weiterhin wird ein möglicher Investitions- und renovierungsstau identifiziert und nach bisher nicht genutzten Potentialen bzw. die Drittverwendungsmöglichkeit der Hotelimmobilie gesucht.
Finanzielle Due Diligence-Prüfung (Fiscal / Financial): Hier wird insbesondere auf die Analyse von Immobilienbewertungen, die Erstellung von Planungs- und Bewertungstools sowie qualitative und quantitative Risikoanalyse oder -betrachtung Augenmerk gelegt.
Das Ergebnis einer Technischen Due Diligence-Prüfung (sorgfältige Prüfung der technischen und baulichen Gegebenheiten) ist häufig wesentliches Entscheidungskriterium für ein Erwerb eines gastgewerblichen Betrieb. Insbesondere bei Erwerbs- und Veräußerungstransaktionen stellt diese Prüfung durch Hotelsachverständige ein wesentlichen Bestandteil dar. Folgende Unterlagen bzw. Informationen sind für die Erstellung eines entsprechenden Hotelgutachten erforderlich:

Grundbuchauszug des Bewertungsrundstückes,
Auszug aus dem Liegenschaftskataster mit Katasterplan, Altstenkataster und Baulastenverzeichnis
Aktuelle Bescheinigung zu kommunalen Erschließungskosten,
Baubeschreibung des Objektes (Erbauung und Umbauten),
Bauantragsunterlagen inkl. Pläne,
Generelle Ansichten, Schnitte und Grundrisse des Gebäudes, Flurkarte,
Unterlagen zum Brandschutz / Feuersicherheit, dem Lärm- und Wärmeschutz, Energiebedarfsausweis,
Übersicht über bestehende Mängelgewährleistungen, Bürgschaften oder Garantien mit Fristenangaben,
Unterlagen zu den Fördermitteln für Investitionen in das Hotel,
Zusammenstellung aller bestehender Versicherungen für das Gebäude sowie den Hotelbetrieb,
Gaststättenrechtliche Erlaubnis für das Hotel einschl. Änderungsbescheiden, Aktualisierungen, etc.,
Baugenehmigungen und Bauabnahmescheine; Stellplatznachweise,
Unterlagen zu Gebäudebelastungen bzw. Schadstoffen.

Gerne überzeugen wir Sie von der Leistungsfähigkeit unserer Hotelsachverständigen während der Due Diligence-Prüfung eines Hotels. Sie erreichen uns unter +49 30 857 317 20 sowie unter www.hotelgutachten.de.

Finanzierungsberatung für Hotelimmobilien

Die Analyse der Objektunterlagen und vervollständige Zusammenstellung in einen Datenraum / Cloud sind die Voraussetzung bei der Suche nach geeigneten Finanzierungspartnern. In den beratend begleitenden Finanzierungsverhandlungen (Finanzierungsberatung) mit Finanzinstituten wird die zur Finanzierungsentscheidung erforderliche Fertigung von erforderlichen Studien und Hotelgutachten besprochen.