Zwangsverwaltung bei Hotels bzw. Hotelimmobilien

Die gerichtlich initiierte Zwangsverwaltung bei Hotels bzw. Hotelimmobilien kann ein zielführendes Instrument der Vollstreckung touristisch genutzter Immobilien wie einem Hotel sein. Die sich mit dieser Vollstreckungsart ergebenen Möglichkeiten liegen insbesondere in der Schaffung eines zeitnahen Überblicks (üblicherweise 3 Monate) über die Ist-Situation der Immobilie. Entgegen dem Insolvenzverfahren, dass häufig unter dem störenden Einfluss vieler Gläubiger läuft, ist bei der Zwangsverwaltung für eine Hotelimmobilie lediglich gegenüber dem Gericht bzw. dem Gläubiger Rechenschaft abzulegen.

Zwangsverwaltung bei Hotels bzw. Hotelimmobilien

Während der Zwangsverwaltung einer Hotelimmobilie werden nur die Maßnahmen veranlasst, die für die Erhaltung, Fortführung oder Sanierung der Immobilie notwendig sind. Aufgrund der Besonderheiten touristisch genutzter Immobilien (wie z.B. unterschiedliche Beteiligte wie Hotelinvestor, Hotelbetreiber, Franchisegeber etc.), sind zur Erfüllung der Tätigkeiten in der Zwangsverwaltung neben baulichen Know-How zur Objektsicherung, insbesondere hotelspezifische Erfahrungen (Hotelconsulting bzw. Hotelberatung) zur Stabilisierung der Fortführung oder Hotelsanierung von wesentlicher Bedeutung. Je nach Bedarf kann die Zwangsverwaltung von dem verfahrensbetreibenden Gläubiger jederzeit durch einfache Antragsrücknahme beendet werden.

Seit mehreren Jahren stehen unsere Hotelsachverständigen (IHK) als Zwangsverwalter im Dienste der Immobilie (insbesondere mit touristischer Prägung) zur Verfügung !

Zielführendes Handeln bildet die Basis der Zusammenarbeit, in der wir Know-how und Sachkenntnis der Gläubiger, das Wissen und die Erfahrung der Gerichte sowie qualifizierter Dritter in jeder Phase des Verfahrens direkt mit einbeziehen.

Suche nach Hotelinvestor – Hotelbetreiber

Ausgangspunkt ist die Erarbeitung von Konzepten zur Ansprache und Auswahl von potentiellen Hotelinvestoren und Hotelbetreibern, die in der Fertigung eines Informationsexposés zur Hotelimmobilie bzw. zum Hotelprojekt münden. Neben der Ansprache geeigneter Hotelinvestoren und Hotelbetreiber werden auf Wunsch Transaktionsverhandlungen beratend begleitet. Mehr unter www.diehoga-hotelberatung.de.

Suche nach Hotelinvestor / Hotelbetreiber.

Unternehmensbewertung – Unternehmenswert eines Hotels

Die Feststellung des Unternehmenswert eines Hotels bzw. Unternehmensbewertungen sind z.B. bei Ein- oder Austritt von Gesellschaftern, Unternehmensverschmelzungen, Betriebsnachfolgen oder Betriebsübergaben, Unternehmensveräußerungen und bei Kreditaufnahmen zu fertigen.

wNaturgemäß liegt dabei häufig ein Grund für Differenzen zwischen den Beteiligten (z.B. Altinhaber und dem Unternehmensnachfolger) in der subjektiv wahrgenommenen Höhe des Kaufpreises. Die Beurteilung des Unternehmenswertes ist somit keine Kleinigkeit und muss sehr sorgfältig und für alle Beteiligten nachvollziehbar durch den Hotelsachverständigen (IHK) vonstatten gehen. Für die Unternehmensbewertung existieren eine Vielzahl von Methoden, die zu unterschiedlichen Werten für ein Unternehmen führen. Neben der fachlichen Methodik muss dem Hotelgutachter auch das korrekte Bewertungsverfahren je Bewertungsanlass bekannt sein und angewandt werden.

In der gastgewerblichen bzw. Hotelbewertung kommt ergänzend hinzu, dass Unternehmenswerte gleichzusetzen sind mit Betriebswerten. Somit stellt die gastgewerbliche Unternehmensbewertung häufig auf den Zeitraum der gewährten Nutzung (zum Beispiel der Restlaufzeit des Miet- oder Pachtvertrages) ab. Gerne überzeugen wir Sie von der Kompetenz bei der Ermittlung von Unternehmenswerten bei Hotelimmobilien. Sie erreichen uns unter +49 30 85731720 sowie unter www.hotel.gutachten.de.

Hotelberatung als Bestandteil nachhaltigen Hotel Asset Managements

Die Entwicklung im Beherbergungsbereich geht zur Trennung zwischen Eigentum der Immobilie und dem operativen Managements. Dies hat zur Folge, dass neben den internationalen Hotelgesellschaften neue Investoren wie z.B. Finanzinvestoren und Private Equity Fonds verstärkt nach flexiblen Vertragsformen der Zusammenarbeit nachfragen. Für das Hotel Asset Management bedeutet dies die Notwendigkeit hotelspezifisches Know-How, z.B. eines Hotelberaters nachhaltig vorzuhalten und dem Eigentümer folgende wesentliche Fragen zu beantworten:

  • Werden die Eigentümer- bzw. Vermieterinteressen im bestehenden Betreibervertrag bestmöglich berücksichtigt?
  • Entspricht der wirtschaftliche Erfolg des Betreibers dem Potenzial der Hotelimmobilie?
  • Ist die Aufwands- und Kostenstruktur des Betreibers inkl. Managementgebühren und versteckter Kosten angemessen?
  • Wie ist der wirtschaftliche Erfolg des Hotels im Verhältnis zum Markt und Wettbewerb zu sehen?
  • Sind die Plan- bzw. Budgetwerte eine realistische Herausforderung für den Betreiber und gibt es Risiken für eine Budgetverfehlung?
  • Bestehen nicht genutzte Umsatzsteigerungs- oder Kosteneinsparpotenziale?
  • Berücksichtigt die Investitionsplanung des Betreibers aktuelle Trends bzw. branchenbezogene Marktentwicklungen richtig?
  • Identifizierung einer Exit-Strategie für Hotelimmobilien?
Hotel Asset Management – www.diehoga-denkfabrik.de

Entgegen dem klassischen Asset-Managment von Pachtobjekten, bei dem es insbesondere um Controlling- und Abrechnungtätigkeiten geht, ist bei Betreiber- bzw. Managementbetrieben weitreichendes und detaillierteres Wissen aus der Hotelberatung erforderlich. Hintergrund ist, dass der Immobilienwert direkt von der Ertragskraft des Hotelbetriebs und der Möglichkeit nachhaltig Cashflows zu generieren, abhängt. Unser Verständnis von Hotel Asset Management ist daher die projektbezogene Begleitung des Immobilieneigentümers in allen operativen und investiven Fragestellungen. Die hiermit verbundenen Tätigkeiten sind:

  • Repräsentanz des Investors bzw. Eigentümers,
  • Vertragsmanagement (bestehende / neue bzw. weitere Verträge),
  • Unterstützung und Begleitung bei Verhandlungen (z.B. bei Neuabschluss oder Vertragsverlängerung),
  • Monitoring und Überprüfung der Betriebsstrategien, Betriebstatistiken und des Betriebsbudgets des Pächters (z.B. mit Hilfe des Budgets zum operativen und finanziellen Ergebnis, Gästezufriedenheitsbewertungen etc.),
  • Regelmäßiges Berichtswesen gegenüber dem Investor bzw. Eigentümer (z.B. Analyse der Performance durch Soll-Ist-Budget-Vergleich und Benchmarks),
  • Planung, Überprüfung und Abstimmung des Investitionsbudgets (z.B. durch Investitions- und FF&E-Pläne und Begleitung der Renovierungen).

Gerne überzeugen wir Sie von der Leistungsfähigkeit unseres Hotel Asset Managements. Sie erreichen uns unter unserem Kontaktformular sowie unter +49 30 85731720.

Hotel Due Diligence Prüfung bei Ankaufs- und Verkaufs-Transaktionen

Mit der Due Diligence-Prüfung erfolgt im Vorfeld der Akquisition bzw. Transaktion beim Kauf bzw. Verkauf von Hotels und Hotelimmobilien eine analytische Stärken-Schwächen-Prüfung des gewünschten Hotelobjekts und Hotelstandort, eine Analyse der mit dem Ankauf verbundenen Risiken und eine zuverlässige Bewertung des Hotelobjekts zur Kaufpreisfindung. Prüfungsbestandteile sind beispielsweise die strategische Positionierung, Bilanzen, sachliche und personelle Ressourcen, Umweltlasten, Standortvorteile oder finanzielle und rechtliche Risiken.

Identifizierung von Dealbreakern bei bei der Hotel Due Diligence-Prüfung

Aufgabe der Hotel Due Diligence-Prüfung ist die Identifizierung von „Dealbreakern“, deren Feststellung jedoch aufgrund der Komplexität von Hotelimmobilien bzw. der Vielzahl der Beteiligten sehr schwer ist. Auf diesem Weg erkannte Risiken können entweder weiterführenden Verhandlungen zu Preisabschlägen oder sogar zum Abbruch der Verhandlungen führen.

Analysebereiche bei der Hotel Due Diligence-Prüfung

Eine vollständige Due Diligence-Prüfung wird bei Ankaufs- bzw. Verkaufs-Hoteltransaktionen aufgrund der bestehenden Komplexität und möglichen Dealstruktur in verschiedene Untersuchungsbereiche unterteilt und damit an die Bedürfnisse des Mandanten  angepasst werden:

  • Steuerliche Due Diligence-Prüfung (Tax): Die Festlegung der gesellschaftsrechtlichen Struktur eines Deals bzw. die Analyse der bisherigen steuerlichen Verhältnisse, meist der letzten drei Jahre stehen dabei im Vordergrund. Die Identifizierung von steuerlichen Risiken kann z.B. durch eine Feststellung der steuerlichen Außenprüfungen, der Bauabzugssteuer, der umsatzsteuerlichen Risiken oder erhaltenen Steuervergünstigungen bzw. Fördermittel etc. erfolgen.
  • Rechtliche Due Diligence-Prüfung (Legal): Die Analyse kann neben den Grundbuchdaten der Hotelimmobilie, insbesondere die bestehenden Mietverträge und gestellten Sicherheiten, die Überprüfung der Versicherungsrechtsverhältnisse, die Analyse sonstiger Verträge und Pflichten, sowie die Aufnahme der öffentlichen Abgaben umfassen.
  • Operative Due Diligence-Prüfung (Operational): In diesem Prüfungsprozess wird zunächst der Hotelbetrieb bzw. Hotelstandort, lokale Hotelmarkt, Betriebstyp und Betreibervertrag auf Nachhaltigkeit analysiert. Weiterhin wird ein möglicher Investitions- und renovierungsstau identifiziert und nach bisher nicht genutzten Potentialen bzw. die Drittverwendungsmöglichkeit der Hotelimmobilie gesucht. 
  • Finanzielle Due Diligence-Prüfung (Fiscal / Financial): Hier wird insbesondere auf die Analyse von Immobilienbewertungen, die Erstellung von Planungs- und Bewertungstools sowie qualitative und quantitative Risikoanalyse oder -betrachtung Augenmerk gelegt.
  • Das Ergebnis einer Technischen Due Diligence-Prüfung (sorgfältige Prüfung der technischen und baulichen Gegebenheiten) ist häufig wesentliches Entscheidungskriterium für ein Erwerb eines gastgewerblichen Betrieb. Insbesondere bei Erwerbs- und Veräußerungstransaktionen stellt diese Prüfung durch Hotelsachverständige ein wesentlichen Bestandteil dar. Folgende Unterlagen bzw. Informationen sind für die Erstellung eines entsprechenden Hotelgutachten erforderlich:
  • Grundbuchauszug des Bewertungsrundstückes,
  • Auszug aus dem Liegenschaftskataster mit Katasterplan, Altstenkataster und Baulastenverzeichnis
  • Aktuelle Bescheinigung zu kommunalen Erschließungskosten,
  • Baubeschreibung des Objektes (Erbauung und Umbauten),
  • Bauantragsunterlagen inkl. Pläne,
  • Generelle Ansichten, Schnitte und Grundrisse des Gebäudes, Flurkarte,
  • Unterlagen zum Brandschutz / Feuersicherheit, dem Lärm- und Wärmeschutz, Energiebedarfsausweis,
  • Übersicht über bestehende Mängelgewährleistungen, Bürgschaften oder Garantien mit Fristenangaben,
  • Unterlagen zu den Fördermitteln für Investitionen in das Hotel,
  • Zusammenstellung aller bestehender Versicherungen für das Gebäude sowie den Hotelbetrieb,
  • Gaststättenrechtliche Erlaubnis für das Hotel einschl. Änderungsbescheiden, Aktualisierungen, etc.,
  • Baugenehmigungen und Bauabnahmescheine; Stellplatznachweise,
  • Unterlagen zu Gebäudebelastungen bzw. Schadstoffen.

Gerne überzeugen wir Sie von der Leistungsfähigkeit unserer Hotelsachverständigen während der Due Diligence-Prüfung eines Hotels. Sie erreichen uns unter +49 30 857 317 20 sowie unter www.hotelgutachten.de.

Finanzierungsberatung für Hotelimmobilien

Die Analyse der Objektunterlagen und vervollständige Zusammenstellung in einen Datenraum / Cloud sind die Voraussetzung bei der Suche nach geeigneten Finanzierungspartnern. In den beratend begleitenden Finanzierungsverhandlungen (Finanzierungsberatung) mit Finanzinstituten wird die zur Finanzierungsentscheidung erforderliche Fertigung von erforderlichen Studien und Hotelgutachten besprochen.

Finanzierungsberatung – www.diehoga-hotelberatung.de

Beratende Baubegleitung bei Hotelprojekten

  • Teilnahme an Planungs- und Bausitzungen.
  • Überprüfung und kontinuierliche Optimierung von Detailplanungen.
  • Baubegehungen mit dem Bauherrn und dem zukünftigen Hotelbetreiber während der Bauphase.
  • Beratende Begleitung bei der Bau- und Objektübergabe an den Hotelbetreiber.
Beratende Baubegleitung – www.diehoga-hotelberatung.de

Strukturierte Unternehmensnachfolge durch einen Hotelberater

Auch der erfolgreichste Unternehmer wird sich eines Tages aus der Geschäftsführung zurückziehen wollen / müssen. Um den Wechsel an der Spitze des Unternehmens möglichst reibungslos zu bewältigen, sollte dieser frühzeitig und vorausschauend durch einen Hotelberater geplant werden.

Die Gestaltung der Unternehmensnachfolge gehört somit zu den größten Herausforderungen für mittelständische Betriebe in der Hotellerie und Gastronomie. Allein im Gastgewerbe stehen in den nächsten vier bis fünf Jahren etwa 4.000 Betriebsübergaben an. 

Als Hotelberater unterstützen wir sowohl Übergeber wie auch Übernehmer bei der erfolgreichen Unternehmensnachfolge. Grundlage einer Übergabeberatung ist eine umfassende Betriebsanalyse, um den aktuellen Status Quo des Unternehmens in betriebswirtschaftlichen, finanziellen und konzeptionellen Fragen zu klären. Mehr unter www.diehoga-hotelberatung.de.

Außergerichtliche Konfliktbeilegung – Mediation – Giancarlo Bethke

https://www.schlichten-in-berlin.de/anbieter/b/Bethke_Giancarlo/2273078

Gestritten wurde schon immer – vorzugsweise vor Gericht. Allerdings kann ein Urteil nicht immer den eigentlichen Konflikt hinter der Klage beilegen. Die gerichtliche Entscheidung macht die eine Partei zum Gewinner und die andere Seite zum Verlierer. Die Beziehung wird in der Regel zerstört, egal ob es sich um einen Konflikt zwischen Eheleuten, Geschäftspartnern oder mit Verbrauchern handelt. Zudem kostet das Verfahren vor Gericht Zeit, Nerven und Geld. Neben dem Gerichtsweg gibt es andere Möglichkeiten außergerichtlich zu schlichten: Mediation, Schlichtung und Schiedsverfahren führen zu einvernehmlichen, selbst bestimmten Lösungen.

In den meisten Fällen führen diese Verfahren schneller und kostengünstiger zu einer Einigung als es bei Gericht möglich ist. In Berlin gibt es eine Vielzahl an Anbietern von Schlichtungsverfahren und täglich kommen neue hinzu. Das Berliner Bündnis außergerichtliche Konfliktbeilegung möchte diese öffentlichen und privaten Angebote bündeln und übersichtlich auf einen Blick darstellen.

Ortsübliche bzw. marktübliche Miete & Pacht – Mietwertgutachten

Die Feststellung der ortsüblichen bzw. marktüblichen Miete bzw. Pacht durch einen Hotelsachverständige (IHK) kann sowohl zur Plausibilisierung (z.B. für Banken) als auch bei Vertragsverhandlungen zwischen einem Eigentümer und Betreiber dienen. Aufgrund der üblicherweise langen Laufzeit eines solchen Vertragsverhältnisses ist die branchen-spezifische Feststellung eines nachhaltigen Wertes durch einen Hotelgutachter für alle Beteiligten von großer Bedeutung.

Die wesentliche Unterscheidung zur Ermittlung der ortsüblichen Miete oder Pacht bei gewerblich genutzten, Büros oder Wohnraum zum Gastgewerbe ist, dass Vergleichswerte nicht veröffentlicht werden und damit nicht im Markt vorhanden sind. Somit bedarf es besonderer Kenntnis der Transaktionen (Vertragsunterzeichnungen) im Bewertungsstandort, die nur selten bei branchenfremden Bewertern vorliegen.  Um sicherzustellen, dass die erforderliche Marktnähe auch jeweils gegeben ist, fertigen unsere Hotelgutachter lediglich Mietwertgutachten bzw. Pachtwertgutachten in einem bestimmten Radius zu unseren Niederlassungen.

Gerne überzeugen wir Sie von unserer Kompetenz und Leistungsfähigkeit bei der Fertigung von Mietwertgutachten bzw. Pachtwertgutachten. Sie erreichen uns unter +49 30 857 317 20 sowie unter www.hotelgutachten.de