Kategorie: Verkehrswert Hotel

Hotelberatung als Bestandteil nachhaltigen Hotel Asset Managements

Die Entwicklung im Beherbergungsbereich geht zur Trennung zwischen Eigentum der Immobilie und dem operativen Managements. Dies hat zur Folge, dass neben den internationalen Hotelgesellschaften neue Investoren wie z.B. Finanzinvestoren und Private Equity Fonds verstärkt nach flexiblen Vertragsformen der Zusammenarbeit nachfragen. Für das Hotel Asset Management bedeutet dies die Notwendigkeit hotelspezifisches Know-How, z.B. eines Hotelberaters nachhaltig vorzuhalten und dem Eigentümer folgende wesentliche Fragen zu beantworten:

  • Werden die Eigentümer- bzw. Vermieterinteressen im bestehenden Betreibervertrag bestmöglich berücksichtigt?
  • Entspricht der wirtschaftliche Erfolg des Betreibers dem Potenzial der Hotelimmobilie?
  • Ist die Aufwands- und Kostenstruktur des Betreibers inkl. Managementgebühren und versteckter Kosten angemessen?
  • Wie ist der wirtschaftliche Erfolg des Hotels im Verhältnis zum Markt und Wettbewerb zu sehen?
  • Sind die Plan- bzw. Budgetwerte eine realistische Herausforderung für den Betreiber und gibt es Risiken für eine Budgetverfehlung?
  • Bestehen nicht genutzte Umsatzsteigerungs- oder Kosteneinsparpotenziale?
  • Berücksichtigt die Investitionsplanung des Betreibers aktuelle Trends bzw. branchenbezogene Marktentwicklungen richtig?
  • Identifizierung einer Exit-Strategie für Hotelimmobilien?
Hotel Asset Management – www.diehoga-denkfabrik.de

Entgegen dem klassischen Asset-Managment von Pachtobjekten, bei dem es insbesondere um Controlling- und Abrechnungtätigkeiten geht, ist bei Betreiber- bzw. Managementbetrieben weitreichendes und detaillierteres Wissen aus der Hotelberatung erforderlich. Hintergrund ist, dass der Immobilienwert direkt von der Ertragskraft des Hotelbetriebs und der Möglichkeit nachhaltig Cashflows zu generieren, abhängt. Unser Verständnis von Hotel Asset Management ist daher die projektbezogene Begleitung des Immobilieneigentümers in allen operativen und investiven Fragestellungen. Die hiermit verbundenen Tätigkeiten sind:

  • Repräsentanz des Investors bzw. Eigentümers,
  • Vertragsmanagement (bestehende / neue bzw. weitere Verträge),
  • Unterstützung und Begleitung bei Verhandlungen (z.B. bei Neuabschluss oder Vertragsverlängerung),
  • Monitoring und Überprüfung der Betriebsstrategien, Betriebstatistiken und des Betriebsbudgets des Pächters (z.B. mit Hilfe des Budgets zum operativen und finanziellen Ergebnis, Gästezufriedenheitsbewertungen etc.),
  • Regelmäßiges Berichtswesen gegenüber dem Investor bzw. Eigentümer (z.B. Analyse der Performance durch Soll-Ist-Budget-Vergleich und Benchmarks),
  • Planung, Überprüfung und Abstimmung des Investitionsbudgets (z.B. durch Investitions- und FF&E-Pläne und Begleitung der Renovierungen).

Gerne überzeugen wir Sie von der Leistungsfähigkeit unseres Hotel Asset Managements. Sie erreichen uns unter unserem Kontaktformular sowie unter +49 30 85731720.

Hotel Due Diligence Prüfung bei Ankaufs- und Verkaufs-Transaktionen

Mit der Due Diligence-Prüfung erfolgt im Vorfeld der Akquisition bzw. Transaktion beim Kauf bzw. Verkauf von Hotels und Hotelimmobilien eine analytische Stärken-Schwächen-Prüfung des gewünschten Hotelobjekts und Hotelstandort, eine Analyse der mit dem Ankauf verbundenen Risiken und eine zuverlässige Bewertung des Hotelobjekts zur Kaufpreisfindung. Prüfungsbestandteile sind beispielsweise die strategische Positionierung, Bilanzen, sachliche und personelle Ressourcen, Umweltlasten, Standortvorteile oder finanzielle und rechtliche Risiken.

Identifizierung von Dealbreakern bei bei der Hotel Due Diligence-Prüfung

Aufgabe der Hotel Due Diligence-Prüfung ist die Identifizierung von „Dealbreakern“, deren Feststellung jedoch aufgrund der Komplexität von Hotelimmobilien bzw. der Vielzahl der Beteiligten sehr schwer ist. Auf diesem Weg erkannte Risiken können entweder weiterführenden Verhandlungen zu Preisabschlägen oder sogar zum Abbruch der Verhandlungen führen.

Analysebereiche bei der Hotel Due Diligence-Prüfung

Eine vollständige Due Diligence-Prüfung wird bei Ankaufs- bzw. Verkaufs-Hoteltransaktionen aufgrund der bestehenden Komplexität und möglichen Dealstruktur in verschiedene Untersuchungsbereiche unterteilt und damit an die Bedürfnisse des Mandanten  angepasst werden:

  • Steuerliche Due Diligence-Prüfung (Tax): Die Festlegung der gesellschaftsrechtlichen Struktur eines Deals bzw. die Analyse der bisherigen steuerlichen Verhältnisse, meist der letzten drei Jahre stehen dabei im Vordergrund. Die Identifizierung von steuerlichen Risiken kann z.B. durch eine Feststellung der steuerlichen Außenprüfungen, der Bauabzugssteuer, der umsatzsteuerlichen Risiken oder erhaltenen Steuervergünstigungen bzw. Fördermittel etc. erfolgen.
  • Rechtliche Due Diligence-Prüfung (Legal): Die Analyse kann neben den Grundbuchdaten der Hotelimmobilie, insbesondere die bestehenden Mietverträge und gestellten Sicherheiten, die Überprüfung der Versicherungsrechtsverhältnisse, die Analyse sonstiger Verträge und Pflichten, sowie die Aufnahme der öffentlichen Abgaben umfassen.
  • Operative Due Diligence-Prüfung (Operational): In diesem Prüfungsprozess wird zunächst der Hotelbetrieb bzw. Hotelstandort, lokale Hotelmarkt, Betriebstyp und Betreibervertrag auf Nachhaltigkeit analysiert. Weiterhin wird ein möglicher Investitions- und renovierungsstau identifiziert und nach bisher nicht genutzten Potentialen bzw. die Drittverwendungsmöglichkeit der Hotelimmobilie gesucht. 
  • Finanzielle Due Diligence-Prüfung (Fiscal / Financial): Hier wird insbesondere auf die Analyse von Immobilienbewertungen, die Erstellung von Planungs- und Bewertungstools sowie qualitative und quantitative Risikoanalyse oder -betrachtung Augenmerk gelegt.
  • Das Ergebnis einer Technischen Due Diligence-Prüfung (sorgfältige Prüfung der technischen und baulichen Gegebenheiten) ist häufig wesentliches Entscheidungskriterium für ein Erwerb eines gastgewerblichen Betrieb. Insbesondere bei Erwerbs- und Veräußerungstransaktionen stellt diese Prüfung durch Hotelsachverständige ein wesentlichen Bestandteil dar. Folgende Unterlagen bzw. Informationen sind für die Erstellung eines entsprechenden Hotelgutachten erforderlich:
  • Grundbuchauszug des Bewertungsrundstückes,
  • Auszug aus dem Liegenschaftskataster mit Katasterplan, Altstenkataster und Baulastenverzeichnis
  • Aktuelle Bescheinigung zu kommunalen Erschließungskosten,
  • Baubeschreibung des Objektes (Erbauung und Umbauten),
  • Bauantragsunterlagen inkl. Pläne,
  • Generelle Ansichten, Schnitte und Grundrisse des Gebäudes, Flurkarte,
  • Unterlagen zum Brandschutz / Feuersicherheit, dem Lärm- und Wärmeschutz, Energiebedarfsausweis,
  • Übersicht über bestehende Mängelgewährleistungen, Bürgschaften oder Garantien mit Fristenangaben,
  • Unterlagen zu den Fördermitteln für Investitionen in das Hotel,
  • Zusammenstellung aller bestehender Versicherungen für das Gebäude sowie den Hotelbetrieb,
  • Gaststättenrechtliche Erlaubnis für das Hotel einschl. Änderungsbescheiden, Aktualisierungen, etc.,
  • Baugenehmigungen und Bauabnahmescheine; Stellplatznachweise,
  • Unterlagen zu Gebäudebelastungen bzw. Schadstoffen.

Gerne überzeugen wir Sie von der Leistungsfähigkeit unserer Hotelsachverständigen während der Due Diligence-Prüfung eines Hotels. Sie erreichen uns unter +49 30 857 317 20 sowie unter www.hotelgutachten.de.

Finanzierungsberatung für Hotelimmobilien

Die Analyse der Objektunterlagen und vervollständige Zusammenstellung in einen Datenraum / Cloud sind die Voraussetzung bei der Suche nach geeigneten Finanzierungspartnern. In den beratend begleitenden Finanzierungsverhandlungen (Finanzierungsberatung) mit Finanzinstituten wird die zur Finanzierungsentscheidung erforderliche Fertigung von erforderlichen Studien und Hotelgutachten besprochen.

Finanzierungsberatung – www.diehoga-hotelberatung.de

Beratende Baubegleitung bei Hotelprojekten

  • Teilnahme an Planungs- und Bausitzungen.
  • Überprüfung und kontinuierliche Optimierung von Detailplanungen.
  • Baubegehungen mit dem Bauherrn und dem zukünftigen Hotelbetreiber während der Bauphase.
  • Beratende Begleitung bei der Bau- und Objektübergabe an den Hotelbetreiber.
Beratende Baubegleitung – www.diehoga-hotelberatung.de

Strukturierte Unternehmensnachfolge durch einen Hotelberater

Auch der erfolgreichste Unternehmer wird sich eines Tages aus der Geschäftsführung zurückziehen wollen / müssen. Um den Wechsel an der Spitze des Unternehmens möglichst reibungslos zu bewältigen, sollte dieser frühzeitig und vorausschauend durch einen Hotelberater geplant werden.

Die Gestaltung der Unternehmensnachfolge gehört somit zu den größten Herausforderungen für mittelständische Betriebe in der Hotellerie und Gastronomie. Allein im Gastgewerbe stehen in den nächsten vier bis fünf Jahren etwa 4.000 Betriebsübergaben an. 

Als Hotelberater unterstützen wir sowohl Übergeber wie auch Übernehmer bei der erfolgreichen Unternehmensnachfolge. Grundlage einer Übergabeberatung ist eine umfassende Betriebsanalyse, um den aktuellen Status Quo des Unternehmens in betriebswirtschaftlichen, finanziellen und konzeptionellen Fragen zu klären. Mehr unter www.diehoga-hotelberatung.de.

Außergerichtliche Konfliktbeilegung – Mediation – Giancarlo Bethke

https://www.schlichten-in-berlin.de/anbieter/b/Bethke_Giancarlo/2273078

Gestritten wurde schon immer – vorzugsweise vor Gericht. Allerdings kann ein Urteil nicht immer den eigentlichen Konflikt hinter der Klage beilegen. Die gerichtliche Entscheidung macht die eine Partei zum Gewinner und die andere Seite zum Verlierer. Die Beziehung wird in der Regel zerstört, egal ob es sich um einen Konflikt zwischen Eheleuten, Geschäftspartnern oder mit Verbrauchern handelt. Zudem kostet das Verfahren vor Gericht Zeit, Nerven und Geld. Neben dem Gerichtsweg gibt es andere Möglichkeiten außergerichtlich zu schlichten: Mediation, Schlichtung und Schiedsverfahren führen zu einvernehmlichen, selbst bestimmten Lösungen.

In den meisten Fällen führen diese Verfahren schneller und kostengünstiger zu einer Einigung als es bei Gericht möglich ist. In Berlin gibt es eine Vielzahl an Anbietern von Schlichtungsverfahren und täglich kommen neue hinzu. Das Berliner Bündnis außergerichtliche Konfliktbeilegung möchte diese öffentlichen und privaten Angebote bündeln und übersichtlich auf einen Blick darstellen.

Ortsübliche bzw. marktübliche Miete & Pacht – Mietwertgutachten

Die Feststellung der ortsüblichen bzw. marktüblichen Miete bzw. Pacht durch einen Hotelsachverständige (IHK) kann sowohl zur Plausibilisierung (z.B. für Banken) als auch bei Vertragsverhandlungen zwischen einem Eigentümer und Betreiber dienen. Aufgrund der üblicherweise langen Laufzeit eines solchen Vertragsverhältnisses ist die branchen-spezifische Feststellung eines nachhaltigen Wertes durch einen Hotelgutachter für alle Beteiligten von großer Bedeutung.

Die wesentliche Unterscheidung zur Ermittlung der ortsüblichen Miete oder Pacht bei gewerblich genutzten, Büros oder Wohnraum zum Gastgewerbe ist, dass Vergleichswerte nicht veröffentlicht werden und damit nicht im Markt vorhanden sind. Somit bedarf es besonderer Kenntnis der Transaktionen (Vertragsunterzeichnungen) im Bewertungsstandort, die nur selten bei branchenfremden Bewertern vorliegen.  Um sicherzustellen, dass die erforderliche Marktnähe auch jeweils gegeben ist, fertigen unsere Hotelgutachter lediglich Mietwertgutachten bzw. Pachtwertgutachten in einem bestimmten Radius zu unseren Niederlassungen.

Gerne überzeugen wir Sie von unserer Kompetenz und Leistungsfähigkeit bei der Fertigung von Mietwertgutachten bzw. Pachtwertgutachten. Sie erreichen uns unter +49 30 857 317 20 sowie unter www.hotelgutachten.de

Verkehrswert eines Hotels – Verkehrswertgutachten

Beim Kauf oder Verkauf einer Gastgewerbeimmobilie steht vor allem der Verkehrswert der Hotelimmobilie, auch Marktwert genannt, im Fokus. Der sachverständig ermittelte Betrag dient als Orientierung, wie viel eine Hotelimmobilie im gewöhnlichen Geschäftsverkehr wert ist, ohne Rücksicht auf ungewöhnliche oder persönliche Verhältnisse. In die Ermittlung dieses objektiven Wertes müssen eine Vielzahl von Kriterien einfließen, wodurch die sachverständige Berechnung sehr komplex wird. Ein erfahrener Hotelsachverständiger hilft Ihnen bei der Wertermittlung des Verkehrswerts eines Hotels, eines Hostels, eines Boardinghouses, eines Gasthauses oder ähnlicher Unternehmen.

Kriterien zur Verkehrswertermittlung im Gastgewerbe

Zu den wertermittlungsrelevanten Eigenschaften wie der Lage und dem baulichen Zustand einer Gastronomie- oder Hotelimmobilie sind für die Verkehrswertermittlung auch das Wettbewerbsumfeld, das Konzept und die aktuelle Positionierung im Markt sowie zukünftige Erfolgschancen des Unternehmens ausschlaggebend. Um aus diesen Gegebenheiten und unzähligen weiteren Kriterien konkrete Verkehrswerte bzw. Marktwerte abzuleiten, stehen Sachverständigen verschiedene Methoden zur Verfügung, mit denen Verkehrswertgutachten erstellt werden.

Verkehrswertermittlung nach ImmoWErtV und DCF-Verfahren

Neben einem Kauf oder Verkauf ist die aktuelle Bewertung des Verkehrswerts zum Beispiel auch im Rahmen von Vermögensfeststellungen, bei der Übernahme eines Hotels durch Nachfolge oder der Beleihung der Immobilie notwendig. In Deutschland spielt für die Wertermittlung die Immobilienwertermittlungsverordnung (ImmoWertV) eine besondere Rolle, die eine gesetzliche Grundlage bildet. Doch auch internationale Standards kommen immer häufiger anhand des Discounted-Cashflow-Verfahrens zur Anwendung. Im Folgenden werden diese Verfahren kurz erläutert.

Das Wertermittlungsverfahren nach ImmoWertV i.V.m. §194 BauGB:

  • Beim Vergleichswertverfahren wird der Verkehrswert durch einen Vergleich mit einer ausreichenden Zahl an ähnlichen Objekten, die auf die zu schätzende Immobilie schließen lassen, gebildet.
  • Das Ertragswertverfahren zieht neben dem Grundstückswert auch den Ertrag, der durch das Gebäude erwirtschaftet wird, in Betracht. Dabei wird die Summe aller erzielten Reinerträge durch die Bewirtschaftung, Bodenwert und dessen Verzinsung ermittelt.
  • Beim Sachwertverfahren wird der Marktwert aufgrund der Kosten berechnet, die nötig wären, um zum Beispiel ein Hotel neu zu errichten. Dabei wird eine Alterswertminderung sowie der Grundstückspreis inklusive eines Martkanpassungsfaktor berücksichtigt.

DCF-Verfahren:

  • Gerade internationale Investmentgesellschaften, börsennotierte Unternehmen und Banken benötigen heute Marktwertgutachten bzw. Verkehrswertgutachten, die internationale Standards widerspiegeln. Dafür wenden wir zur Wertermittlung von gastgewerblichen Immobilien das sogenannte Discounted-Cashflow-Verfahren oder kurz DCF-Verfahren an. Bei dieser international anerkannten Methode ergibt sich der Verkehrswert eines Hotels aus sachverständig prognostizierten Zahlungsüberschüssen, die in den Folgejahren erwirtschaftet werden. Diese Cashflow-Werte ergeben sich aus Kennzahlen der strategischen Unternehmensplanung.

Die Ziele und Gründe eines Marktwertgutachtens können sehr verschieden ausgeprägt sein, die tatsächliche Ermittlung des Verkehrswerts eines Hotel ist aber in jedem Fall komplex. Unsere erfahrenen Hotelgutachter behalten für Sie den Überblick und können genau bestimmen, welches der oben genannten Verfahren für Ihren individuellen Zweck zum Einsatz kommen muss.

Haben Sie Fragen zur Ermittlung des Verkehrswerts eines Hotels?

Durch unser Expertenwissen auf dem Gebiet der Hotelberatung, jahrelange Erfahrung in der Erstellung von Gutachten und Analysen sowie genaue Kenntnisse des Marktes sind wir in der Lage, den Verkehrswert bzw. Marktwert Ihres selbst betriebenen Hotels oder Ihrer verpachteten Hotelimmobilie korrekt zu ermitteln. Gerne überzeugen wir Sie von der Kompetenz und Leistungsfähigkeit unserer Hotelsachverständigen. Kontaktieren Sie uns für weitere Informationen unter +49 30 85731720 sowie über unser Kontaktformular.

Oder planen Sie gerade ein Hotelprojekt? Dann können wir Ihnen mit einer Machbarkeitsstudie das richtige Werkzeug an die Hand geben, um Erfolgs- und Risikofaktoren zu identifizieren

Bewertung von Hotelinventar (FF&E) – Inventarbewertung

Bei Hotelinventar bzw. FF&E handelt es sich um alle Möbel, Einrichtungen und Einbauten sowie die Betriebsausstattung, die für den ordnungsgemäßen Betrieb eines Hotels entsprechend eines definierten Hotelstandards erforderlich sind. Naturgemäß kann es sich dabei um Gegenstände handeln, die mit dem Gebäude fest verbunden sind oder beweglich bzw. unbeweglich sind.

Das ergänzend zu einem Hotelbetrieb erforderliche Kleininventar (z.B. Gläser, Geschirr, Besteck, Wäsche, Kleiderbügel, Werkzeug etc.) mit einem Anschaffungswert von weniger als 200,00 Euro wird OS&E („Operating Supplies & Equipment“) oder auch SOE („Small Operating Equipment“) genannt. Eine weitere branchenbezogene Abgrenzung vom FF&E erfolgt zum Begriff „IT & Systems“, mit dem  die Hardware und Software für Computer-, Informations- und Telekommunikationssysteme gemeint sind.

Im Zusammenhang mit Vermieterpfandrechtsklagen, Streitigkeiten bei Gericht oder Erwerbstransaktionen (Trennung des Kaufpreises nach Gebäude und Hotelinventar) ist das vorhandene Hotelinventar (FF&E) eines gastgewerblichen Objektes, z.B. eines Hotels durch einen Hotelgutachter zu bewerten. Dabei steht in den ersten beiden Fällen die wertmäßige Verrechnung mit einer Miet- bzw. Pachtschuld des Mieters bzw. Pächters im Vordergrund. Die Feststellung des Werts des Hotelinventar im zweiten Fall dient insbesondere zur Differenzierung des Kaufpreises nach Grund & Boden, Gebäude und Inventar und damit zur Festlegung von Abschreibungssätzen.

Grundlage für die Inventarbewertung (FF&E) ist ein Vororttermin des Hotelgutachters, bei dem die bewertungsrelevanten Gegenstände qualitativ, quantitativ und fotographisch erfasst werden. Die darauf aufsetzende Bewertung erfolgt auf der Grundlage der tatsächlich angefallenden Anschaffungspreise bzw. Neupreise unter Berücksichtigung eines Zeit- und Gebrauchsfaktors. Im Ergebnis läßt sich je nach Bewertungsziel der Fortführungswert bzw. der Liquidationswert (unter Berücksichtigung von Demontage, Lagerung, Tansport etc.) durch den Hotelgutachter ermitteln.

Gerne überzeugen wir Sie von der Kompetenz bei der Inventarbewertung. Sie erreichen uns unter +49 30 85731720 sowie unter www.hotelgutachten.de.

Unternehmensbewertung – Unternehmenswert eines Hotels

Unternehmensbewertungen bzw. die Feststellung des Unternehmenswertes eines Hotels sind z.B. bei Ein- oder Austritt von Gesellschaftern, Unternehmensverschmelzungen, Betriebsnachfolgen oder Betriebsübergaben, Unternehmensveräußerungen und bei Kreditaufnahmen zu fertigen.

Naturgemäß liegt dabei häufig ein Grund für Differenzen zwischen den Beteiligten (z.B. Altinhaber und dem Unternehmensnachfolger) in der subjektiv wahrgenommenen Höhe des Kaufpreises. Die Beurteilung des Unternehmenswertes ist somit keine Kleinigkeit und muss sehr sorgfältig und für alle Beteiligten nachvollziehbar durch den Hotelsachverständigen (IHK) vonstatten gehen. Für die Unternehmensbewertung existieren eine Vielzahl von Methoden, die zu unterschiedlichen Werten für ein Unternehmen führen. Neben der fachlichen Methodik muss dem Hotelgutachter auch das korrekte Bewertungsverfahren je Bewertungsanlass bekannt sein und angewandt werden.

In der gastgewerblichen bzw. Hotelbewertung kommt ergänzend hinzu, dass Unternehmenswerte gleichzusetzen sind mit Betriebswerten. Somit stellt die gastgewerbliche Unternehmensbewertung häufig auf den Zeitraum der gewährten Nutzung (zum Beispiel der Restlaufzeit des Miet- oder Pachtvertrages) ab. Gerne überzeugen wir Sie von der Kompetenz bei der Ermittlung von Unternehmenswerten bei Hotelimmobilien. Sie erreichen uns unter +49 30 85731720 sowie unter www.hotelgutachten.de.